| 问题 | 买卖不破租赁有什么例外 |
| 释义 | 有三种情形不适用买卖不破租赁原则，根据通说观点： 第一是租赁物被国家没收、征收所发生的所有权变动。 第二是先抵押后出租，抵押权已经登记，如果适用买卖不破租赁妨害抵押权实现的。 第三就是房屋在出租前已经被人民法院依法查封的，这时候应该追究出租人的违约责任，按照合同约定的违约金进行赔偿。 一、房屋租赁合同纠纷解决的办法有哪些 解决房屋租赁合同纠纷的原则是：买卖不破租赁原则；抵押权与租赁权的关系；承租人的优先购买权与共有人优先购买权相冲突的处理原则。买卖不破租赁是租赁期间出租人将租赁物转让给第三人的，租赁合同对于受让的第三人继续有效。买卖不破租赁是租赁权物权化的具体表现。 二、房屋买卖不破租赁的相关规定是什么？ 房屋买卖不破租赁的相关规定，是根据《民法典》(2021年1月1日起施行)规定： 第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 第七百二十七条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。 三、执行拍卖对抗买卖不破租赁是否有影响？ 执行拍卖对抗买卖不破租赁是有影响的，租赁物租前已设立抵押权或被法院查封，由此产生的所有权变动，将不能适用“买卖不破租赁”的规则。 我国《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是通常所说的“买卖不破租赁”原则的法律依据。那么，在民事强制执行过程中尤其是强制拍卖中是否适用该原则，如何适用该原则呢？这需要正确认识强制拍卖与“买卖不破租赁”原则之间的关系。 民事强制执行是人民法院运用国家强制力，依法定条件和程序，对经生效法律文书确认的当事人的债权予以公力救济而进行的司法活动。强制拍卖作为民事强制执行过程中的一种执行措施，是法院以国家公权力介入当事人之间的民商事纠纷，基于法律赋予的职权强行对抵押物予以处置从而实现生效法律文书所确定的债权的一种措施。而《民法典》所规定的“买卖不破租赁”原则，则是当事人之间的一种基于意思自治的民事行为，它与强制拍卖最大的不同就在于强制拍卖过程中并不能体现拍卖标的物原所有权人的意思表示。 那么，《民法典》第七百二十五条所规定的“所有权变动”是否包含了因拍卖而发生的所有权变动呢？从所有权变动的原因来看，应当包含当事人因合同等法律行为引起的物权变动和因强制执行、强制征用、法院判决、继承、新建等行为引起的所有权变动。从条文的规定来看，并没有限制适用所有权变动的种类，因此，不论何种原因发生的所有权变动，都应当适用该条款。这也可以从《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四百八十九条第二款的规定中得到印证，该条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……”也就是说，拍卖所引起的所有权变动，原则上不影响原租赁权及其他用益物权的效力。但是，最高人民法院又在该条规定中规定了例外情形，即如果拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。这就是说，如果在拍卖财产上的租赁权设立在先，抵押权设立在后，租赁权应当优先保护，拍卖后该租赁权不因拍卖而消灭；相反，如果抵押权设立在先，租赁权设立在后，设立在后的租赁权不能影响设立在先的抵押权的实现。如果租赁权继续存在于拍卖财产上会导致拍卖的价款过低，影响抵押权的实现，人民法院应当将该租赁权依法除去后进行拍卖。 |
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