| 问题 | 房屋买卖合同卖方违约如何减损 |
| 释义 | 一、案例指引 张某与李某、郭某夫妇及某房产经纪公司于2016年3月份签订《房屋买卖合同》，主要约定，张某购买李某、郭某夫妇所有的位于郑州市中原区×路×楼×单元×号的房屋，房产经纪公司为居间方，房屋总价款62万元，签订合同不久后，房价开始上涨，李某、郭某夫妇于2016年8月份告知张某房屋不卖了，经过多次协商，无法就后续事宜达成一致意见，故张某诉至法院，请求赔偿张某损失142850元。 一审法院认为房屋买卖合同为有效合同，应受法律保护。双方的合同于2016年3月签订，郭某的违约行为发生在2016年8月，在此期间房价上涨，上涨部分乃合同的预期利益，张某有权主张，郭某应予赔偿。郑州市房管机关发布的房地产数据，2016年3月份与2016年8月份住宅二手房成交均价增幅为：（9233元－8815元）÷8815元＝4．74％。依此比例，涉案房屋在2016年8月份的价值为：620000元＋620000元×4．74％＝649388元，增值部分为：649388元－620000元＝29388元，郭某应赔偿张某29388元。故一审法院判决李某、郭某向张某赔偿损失29388元； 后张某不服上诉至中院，中院予以维持。（注：该案例的中其他相关诉请，笔者整理时予以删除，仅就房屋差价损失这一项进行引用评析） 二、律师解析 房屋买卖合同中，如果卖方违约，买方可以根据合同约定要求支付违约金或要求双倍返还定金并赔偿损失，其中赔偿损失最核心的问题是房屋差价损失，从司法实践来看，可以采取以下几种方式进行确定：1、通过法院委托鉴定；2、通过房管部门公布的数据；3、通过相关房产网站的数据对比进行酌定；4、通过涉案房屋是否已经实际买卖，对比卖方实际出售数额确定房屋差价。以上几种方式，除了第4种方式外，都需要对两个时间点的房价进行比较确定房屋差价数额，第一个时间点无疑是签订房屋买卖合同时，第二个时间点即卖方违约之时，通过这两个时间点的房屋价格的对比确定房屋差价，本案中违约之时即2016年8月份。 |
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