| 释义 |
法律主观：
房屋预售中存在的问题主要表现在以下几个方面：1.有的“开发商”本来是想来炒地皮的，结果国家宏观调控，另外对土地转让国家和地方又有一些法规制约和限制。“开发商”地皮炒卖不成，在没有充分进行市场分析、项目可行性研究的基础上，匆忙上了一些璜目，当发现市场前景不妙时，果取预售房屋方式收回一部分教项，然后携款潜逃，或者是在土地上投入一部分资金，目的是为了达到国有土地转让的条件后转让土地，与此固耐开始预售房屋.收回部分款项.由于我国土地政策是城镇土地与地上建筑物一并转让，这样“开发商”把风险和责任全部转嫁到新的土地受让人身上。2.一房数卖，致使纠纷迭起，给国家进行房屋产权产籍管理带来一系列麻烦。3.由于采取预售，购房者较分散。购房者没法对工程质量进行监替，因此开发商在爵屋建设中偷工减料，减少资本支出，从而房屋质量得不到保证。4.开发商没有用预售款来偿还银行的土地抵押贷教.与此同时再向银行申请施工贷教。而用预售散再进行投贲，至使银行款项难以收回或拖欠。5.有的购房者购房目的是为了“炒房”，而进种“炒房”都是在私下进行的。这样一方面国家的房屋转让增值税收不上来.另外也出现了一系列产权产藉纠纷。
法律客观：
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
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