| 问题 | 二十年前买的农村房子没过户 |
| 释义 | 房屋拆迁，房产证是原户主的名字可以根据自己的房屋买卖合同找卖房者进行房产证的过户手续，具体流程如下： 1、房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场（如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字）。 2、申请材料准备好后，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。 3、房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金，一般需要十五个工作日左右。 4、房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。备注：要是卖方不过户，只能拿购房合同和其他证据去法院起诉，具体情况法院会判决或调解■本文作者：谢春龙北京在明律师事务所 相不相信？ 20年前80万买的房子，现在拆迁，原房主竟然跑回来，开口就要现任房主给他500万，不给就把房子按照20年前的价格要回！ 这年头，什么奇葩事儿都有。 怎么说呢，不敢想。 模式听起来有点熟？ 看过了就明白。 二十年前的卖房协议！ 陈先生2000年的时候，就从老家安徽来到北京打拼，成为最早一批的“北漂”一族。那会儿陈先生在北京大兴的城中村开了个小超市，做起了小买卖。经过奋斗，陈先生手头上也积攒了一些资金，就有了在北京买房的打算。 嘿，您别说，那会儿北京的房价还没暴涨，要真能买一套确实不错。 在看了两个月后，陈先生一直没有找到满意的房，不是价格高了，就是面积小了。 这时候，主角登场了！ 陈先生一朋友听说他想买房，就给他推荐了老王名下的一套房子。老王是这位朋友的亲戚。陈先生带着媳妇儿去看了老王这套房子后，非常满意。 我说您看了半天都不满意，怎么就这一眼就满意了呢？ 原来老王这套房子虽然有些老旧，但在当时要低于市场价格，面积也挺大，陈先生就动心了。 可是听老王介绍了这套房子后，陈先生又不想买了。原来这套房子是属于老王的自建房，宅基地是不能过户的。买了以后，不但没有房产证，还无权办理任何有关这套房屋的手续。 说白了，就是等于您花钱买了这套房，产权证上还是老王的名字！ 闹呢。 本来这事儿就算了，陈先生打算踅摸下一个目标。但老王一看陈先生对房还是比较满意的，又急于出手，马上琢磨出了一个点子。老王答应和陈先生签一份儿个人协议，还允许分期付款。 陈先生一听，还是没忍住买下了这套房子。 你说说你什么好，这样就软了，真没出息。看你日后栽跟头吧。 也搭着陈先生这位朋友的为人比较好，靠谱，陈先生还是很相信他的。 既然买了，接下来就是钱的事儿了。 一算账，这套房在当时总价一共80万，陈先生首付了42万，剩下38万元经过俩人商量，可以分期，每月给老王6333元月供。 当时双方签合同的时候，又是签字，又是盖手印儿的，还下馆子搓了一顿，搞得十分隆重。 可是吧，无论怎么搞，这套房子还是在老王名下！ 就这样，双方就完成了这桩房的买卖。陈先生付了42万首付，还有每月的月供就取得了这套房的居住权。 在此后的十年里，陈先生每月都是按时还款，从来没有拖欠房屋月供。 真是好人啊！ 就冲着二人的诚实守信，俩人也从买卖双方变成了朋友，还经常聚餐，关系还不错。 可谁也没想到随着一纸拆迁通知，俩人二十年的友谊瞬间崩塌。 房子拆迁，老王张嘴要分500万 就在今年初3月份的时候，老王收到了这房子的拆迁通知，但他没有第一时间将这个消息告诉陈先生，而是去律师事务所了解了相关法律知识。 还是相当有心计的，卖了二十年了，还惦记着呢。 让我没法不相信你当初就有所图。 随后老王找到了陈先生，告诉他即将拆迁的事情后，他要求陈先生从1136万拆迁款里拿出500万给他当作补偿。 陈先生一听就急了，那还得了，他拿出了当年双方白纸黑字写下的购房协议。老王可就不管了，一直以房屋在他名下为由，要求分500万。 老王讲话，你当初只花了80万就买下了这套房子，现在一下子拿走六百多万，赚大发了，够可以了，还怎么着。 俩人关系一下就炸了，见面就吵。 但陈先生可决不让步，坚决不同意分他500万。老王说，你既然不给，那我就还你二十年前买房的80万，你给我立刻搬走。 谁都不肯让步。 多次争吵无果后，老王将陈先生告上了法院。陈先生原以为自己有当时俩人的购房协议可以必胜。但没想到私下俩人签的这张购房协议在法律上是无效的。 宅基地只能卖给同村人 啧啧，重点来了！ 我国《土地管理法》明确规定，农村宅基地只能在同村居民内流转，宅基地是属于村庄集体组织的，个人无权进行转让和买卖。 听不懂？ 好吧，说白的，就是你宅基地只能卖给同村的人，卖村外人是不行的。而且宅基地不属于个人，是属于村庄集体组织的，个人只有使用权而已。 明白了吧。 所以，回头看前面，一句话，陈先生肯定没资格在北京购买这处宅基地。 那么，大家一定想知道，这起房屋纠纷最后是怎么处理的呢？ 别着急啊，还没完呢。 虽然当年俩人签的购房协议无效，但卖家老王明知宅基地不能卖给外村人，还将这套房屋卖给了陈先生，这种行为也属于过错。 考虑到现在房屋市场价格的上涨因素，最后这起纠纷通过法院工作人员的调解彻底解决。本着平等，谅解的原则，在法官的调解下，最后双方达成一致，老王拿走百分之三十的拆迁款，陈先生拿走百分之七十的拆迁款。 您觉得这样还合理吗？ 虽然看似没有达到老王当初想分500万的预期，但在法官的普法和调解下，老王也还算满意了，陈先生也放松了很多，俩人也知法懂法了，上了一课。 风险问题多，买房需谨慎！ 我国是法治国家，任何合同和协议都应当建立在法律的基础上。遇到问题时才能有法可依。陈先生和老王当年在签购房协议的时候，其实都明白这处宅基地不能买卖，但是双方为了各自的利益都选择了无视，甚至还签订了个人购房协议！ 买房不是买菜！老百姓买套房，一辈子的积蓄都要砸进去。而且现在房屋的风险问题很多，所以提醒大家，在买房的时候，一定要仔细了解房屋的性质和产权。 |
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