| 问题 | 购房中遇到法律风险 |
| 释义 | 购房时会遇到的法律风险有：房屋不具备正当交易的条件；房屋产权不明确；房屋质量不过关；开发商恶意搭售；开发商无资质；签订合同时双方的权利义务与违约责任不明确等。 一、签合同有哪些注意事项 签合同的注意事项： 1、需要注意的是，购房者在与开发商签订认购书后，必须支付一定数额的定金，这是无可非议的。但有时当购房者因各种原因无法获得银行贷款而无法购买定金时，开发商一般只退还购房款而不退还定金，因为购房者没有履行合同，因此没收定金； 2、由于缺乏法律知识，有时会忽略一些问题，比如代表开发商草签合同的人不是开发企业而是中介，或者合同中的开发商不是房地产土地所有者，可能导致合同无效； 3、注意开发商的补充协议。一些开发商在与客户签订合同时，会主动向客户出示补充合同。主要目的是表明，由于某些特定原因，无法按时交付房屋的免赔责任和面积测量误差率差异过大； 4、注意开发商约定的费用是否应该支付。房地产开发对资金要求很高，但不能要求买家提前支付不该支付的钱。在合同或补充协议中，开发商往往会写下一些不应该提前支付的费用，并要求买家提前支付，这显然是不公平的； 5、注意写下提出的补充协议。开发商在签订合同时会主动出具对自己有利的补充协议，购房者也可以出具对自己有利的补充协议。最好在补充协议中签署开发商在广告中的条款和建筑书籍中的装修和物业管理承诺。 二、房屋产权法需要重复计算违约金吗 逾期办理房屋产权需要重复计算违约。合同分别约定逾期办理初始产权及分户产权登记的违约责任，应当予以支持。当事人可以向开发商咨询原因进行协商沟通，合同中对逾期办证违约责任作出约定的按照约定处理，未作约定或约定不明确的经催告合理期限内仍未办理可以解除房屋买卖合同。 三、什么情况下属于开发商违约 开发商违约情况如下： 1、逾期交付房屋。逾期交房是指开发商在合同约定的交房时间未交付房屋，这是目前存在的最普遍问题。很多购房者虽然明知开发商逾期交付房屋，并且没有任何免责事由，但因为可以要求的违约金很少或因为违约时间不是很长就没有主张，这实际是对开发商违约行为的一种纵容； 2、开发商一房二卖。开发商一房二卖是指开发商先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，给购房者造成了严重的损害的违约行为。在一房二卖中可能出现两种情形：两个买受人中，有一个买受人已取得房屋所有权证；两个买受人都没有取得房屋所有权证； 3、开发商交付的房屋质量存在问题。开发商建筑的房屋质量问题可以分为一般质量问题和严重质量问题。一般质量问题包括：裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等；严重质量问题包括竣工验收不合格。常见的房屋质量问题有如下几种：楼梯不稳定；裂缝；渗漏；楼体空，墙皮脱落；隔音、隔热效果差；门窗密闭性差，变形；水、电、暖气的设计位置不合理；公用设施设计不合理，质量不过关； 4、开发商交付的精装房存在质量问题或与样板间不同。购房者购买精装修房，通常价格要比清水房多付房款，但在房屋交付后却发现交付的精装房与开发商展示的样板房有很大的差距。一般购房者因缺乏专业知识，无法判断其潜在的质量缺陷，比如设计缺陷、材料缺陷、施工缺陷等； 5、开发商未按期办理产权过户。开发商往往借口办理产权登记的资料不齐，房管部门不给办理初始登记，才造成业主办理不了产权证，但开发商以商品房买卖合同中没有约定逾期办理产权证的违约金来推卸责任； 6、变更规划设计。具体来说开发商变更小区规划设计的行为有：开发商不按批准用途开发房地产；未经业主同意，擅自改变原来规划的楼层高度和房屋用途，破坏规划设计要求，致使原业主生活方便、或采光、通风、宁静的环境、空气质量等受到破坏；擅自改变承诺的容积率、绿化率等，导致小区容积率增大、绿化率缩小、小区公建减少；开发商违反规划设计变更告知义务。 7、逾期办理产权证； 8、开发商新型隐性违约： （1）物业硬件环境承诺仅作为广告噱头而未纳入预售合同条款内容； （2）物业软件配套服务标准欠缺可操作性而沦为空头支票； （3）概念化物业环境设施标准试图偷工减料蒙混过关。 从上文的介绍中，可以了解到其实在购房的时候，开发商可能出现的违约情况是比较多的，而这是购房者需要特别注意的地方。若是开发商的违约行为比较严重，导致购房目的并不能实现的话，那么购房者可以要求退房，退还之前已经支付的购房定金。除此之外，还可以要求开发商承担相应的违约责任，对造成购房者损失的，也可以要求其作出赔偿。 一、开发商违约起诉流程如下： 1、到法院去起诉，进行立案； 2、需要提交双方的主体身份信息、基本证据。为便于将来执行，可以在立案的同时申请财产保全，一般可以保全所买卖的房屋，也可以增加保全其他房屋和其他财产； 3、立案之后，法院会将起诉书和相关材料送达对方； 4、要求举证和参加庭审。 二、在开发商违约情况，业主起诉开发商需要做好以下准备： 1、业主身份证原件和复印件各一份； 2、购房合同原件和复印件各一份； 3、看合同中是否有约定管辖，如果有约定管辖的法院，需要去约定的法院起诉，如果没有约定管辖，可以在被告住所地法院起诉立案。但无论是约定管辖还是到被告诉地法院起诉均不得违法； 4、去工商局查询开发商工商登记信息； 5、收集证据，证明开发商违约。 6、立案后，法院会告知开庭的时间，地点，以及举证期限等，积极出庭应诉； 7、法院调解，调解不成法院会开庭审理并出具判决书。 综上所述，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 【本文关联的相关法律依据】 《商品房销售管理办法》第七条 商品房现售，应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 |
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