| 问题 | 深入解破个人购房到底会面临哪些风险 |
| 释义 | 个人购房可以看作是个人投资房地产的一种方式，个人购房所面临的风险，也就是投资房地产所面临的风险。所谓风险，从房地产投资的角度来讲，是指投资的实际收益与期望的或要求的收益偏差。当实际收益超出预期之益时，我们就称投资有增加收益的潜力；反之，我们就称投资面临着风险损失。识别房地产投资的风险有很多量化的指标，计算起来涉及到诸如数学、统计学等多方面知识，这里只做文字说明，不做量化分析。具体地说，房地产投资的风险主要表现在以下几个方面： 1、流动性风险由于房地产不能移动，不能运输，是真正意义上的不动产，所以投资于房地产中的资金流动性差，变现性较差，不像其他商品那样容易脱手，容易收回资金。房地产是一种比较特殊的商品。一般的商品交换，除了商品所有权的转移以外，还伴有商品本身的空间移动，即商品从生产地点运出，经过集散地，运到销售地点。而房屋是固定在土地上的，所以其买卖只有所有权的转移，而不可能产生物品位置的移动。一般商品的交换，可以从区域性经过全国性而发展成为国际性行为。按劳动地域分工的原理，商品交换的范围越大，越可以发挥各地的优势，经济效益越好。因而，如果某地一种商品售价很高，则经营者就能够获得超额利润。同时，其他地区的同种商品也会涌入此地参加市场竞争。而房地产则不同，即使其价格再高，也只能吸引外资的流入，而且外资的流入还会受到土地有限性的限制。同时，一旦投资于房地产，投资者如急需用钱，则不可能像其他商品投资者一样，能迅速将商品转手变现。房地产投资者只能等待合适的机会，否则就会遭受很大的损失。由于房地产存在这种不动产及买卖具有区域性的特性，作为房地产投资者必须注意流动性差变现性差所带来的风险。 2、购买力变化的风险由于房地产投资周期较长，占有资金较多，因此投资于房地产，还需承担因经济周期性变动带来的购买力下降的风险。当社会经济处于滑坡阶段，经济萧条，通货膨胀，这时房地产本身不会因为通货膨胀而贬值，相反，投资于房地产的资金还能够起到保值作用。但由于通货膨胀的影响，同样数量的货币所能购到的商品数量可能已远不如通货膨胀之前，无形之中，使得人们的购买力水平下降。购买力水平的降低，就会影响到人们对房地产的消费水平。这样，即使房地产本身能保值，但由于人们降低了对它的消费水平，也会导致房地产投资者遭受一定的损失。 3、市场不充分性风险房地产市场是一种不充分市场，它与完全自由竞争市场所应具备的四个条件（即同质商品；交易双方自由出入；交易双方数量众多没有垄断行为；交易双方具备充分信息）相距甚远。因此，房地产市场只能说是一种准市场。这种不充分市场，其特征就是缺乏信息，没有一个正式市场，许多房地产的交易和定价是在不公开的情况下进行的，但在交易时，人们往往不懂它所涉及的法律条文、城市规划条件、税费等，尤其是对房地产交易过程中的许多细节不了解，因此，有可能造成损失。例如，一套低价出售的住宅，从内部平面布置、室内装修等来看都具备很高水平，且地理位置也很不错，投资者从一般的角度了解，很可能就会将其购入。但这么好的住宅之所以能够低价买入，很可能存在购房者不清楚的问题，如：房子的上下水管道存在问题，结构上有问题，电线负荷不够大等等。因此，投资者购入这种住宅，不管是自用，还是出租、出售，都要承受一定风险，甚至遭受很大损失。 4、投资风险个人购房用于经营的人要明白，不是所有的房地产项目都可以升值。随着社会的发展，房地产项目价值性格比内含的日趋丰富，配置相对落后的项目跌价将在所难免。 5、自然风险房地产投资还有可能承担的一种风险，就是自然灾害带来的风险。地震、洪水、火灾等自然现象也会使投资者遭受损失。以上介绍的是一般情况下房地产投资可能出现的或潜在的风险，并不是说无论何时何地所有的房地产投资都会遇到这些风险，所以在购房时要具体情况具体分析，做出适合自己的决策。 一、公司融资方式 1、银行借款 信贷融资是间接融资，是市场信用经济的融资方式，它以银行为经营主体，按信贷规则运作，要求资产安全和资金回流，风险取决于资产质量。信贷融资由于责任链条和追索期长，信息不对称，由少数决策者对项目的判断支配大额资金，把风险积累推到将来。信贷融资需要发达的社会信用体系支持。银行借款是企业最常用的融资渠道，但银行的基本做法是“嫌贫爱富”，以风险控制为原则，这是由银行的业务性质决定的。对银行来讲，它一般不愿冒太大的风险，因为银行借款没有利润要求权，所以对风险大的企业或项目不愿借款，哪怕是有很高的预期利润。相反，实力雄厚、收益或现金流稳定的企业是银行欢迎的贷款对象。 2、证券融资 证券融资是市场经济融资方式的直接形态，公众直接广泛参与，市场监督最严，要求最高，具有广阔的发展前景。证券融资主要包括股票、债券，并以此为基础进行资本市场运作。与信贷融资不同，证券融资是由众多市场参与者决策，是投资者对投资者、公众对公众的行为，直接受公众及市场风险约束，把未来风险现在就暴露和定价，风险由投资者直接承担。 (1)股权融资 股票上市可以在国内，也可选择境外，可以在主板上市也可以在高新技术企业板块，如美国(NASTAQ)和香港的创业板。发行股票是一种资本金融资，投资者对企业利润有要求权，但是所投资金不能收回，投资者所冒风险较大，因此要求的预期收益也比银行高，从这个角度而言，股票融资的资金成本比银行借款高。 (2)债券融资 发行债券的优缺点介于上市和银行借款之间，也是一种实用的融资手段，但关键是选好发债时机。选择发债时机要充分考虑对未来利率的走势预期。债券种类很多，国内常见的有企业债券和公司债券以及可转换债券。企业债券要求较低，公司债券要求则相对严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率以及资本金等都有严格限制。可转换债券只有重点国有企业和上市公司才能够发行，它是一种含期权的衍生金融工具。 采用发行债券的方式进行融资，其好处在于还款期限较长，附加限制少，资金成本也不太高，但手续复杂，对企业要求严格，而且我国债券市场相对清淡，交投不活跃，发行风险大，特别是长期债券，面临的利率风险较大，而又欠缺风险管理的金融工具。 目前对于条件好的企业可以发一些企业债券，因为市场利率比较低，融资成本较低。但是债券相对银行借款而言，还款约束强，要控制好还款风险。 3、招商引资 招商引资一般也是一种股权融资，但它不通过公开市场发售，是一种私下寻找战略投资者的融资方式。因此其优缺点与发行股票上市类似，但由于不需要公开企业信息以及被他人收购的风险较小等原因，通过招商引资的方式融资也受到一些企业的欢迎。 |
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