| 问题 | 房产被多人查封第一查封人有权拍卖吗 |
| 释义 | 一、房产被多人查封第一查封人有权拍卖吗 房产交易是一个大额交易，对于买受人利益影响甚巨。如果房屋买卖双方签订了房屋买卖合同，买受人按约支付了大额的房款，之后房屋因出卖人金钱债务（注：本节以房屋因房屋出卖人之金钱债务而被查封为前提展开，这也是最常见的情形）而被司法查封，这对房屋买受人无疑是一个巨大的坏消息。这种情况下，房屋买受人的选择有两个： （一）、解除合同 房屋买受人可以选择解除合同、退还房款、赔偿损失，对此方案，需要注意： 1、解除条件是否成就 并非只要房屋被查封，买受人就一定有权解除合同，买受人是否有权解除合同要看买受人是否有约定的或者法定的解除权： （1）行使约定解除权解除合同 《民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。” 有些房屋买卖合同会约定房屋交易过程中房子被查封的，经过一定宽限期后买受人有权解除合同，或者合同虽对因查封而解除合同没有特别约定，但是因查封而导致房屋出卖人不能按约履行合同并超过合同约定的宽限期的，房屋买受人有权解除合同。 （2）行使法定解除权解除合同 《民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。” 如果因房屋被司法查封导致房屋无法按约交易，房屋买受人的合同目的无法实现，房屋买受人有权解除合同。 2、法院可以支持多少赔偿金额 法院能够在多大程度上支持违约损害赔偿金额，关系到房屋买受人能够在多大程度上减少损失。 如果房屋买受人主张的是违约金，房屋买受人最好能举证其损失，并说明出卖人的过错，以争取一个比较合理的违约损害赔偿。 如果房屋买受人主张的是《民法典》第五百八十四条规定的合同履行后可以获得的利益（房屋差价）等损失，则一般需要通过司法评估等方式确定房屋差价是多少。 3、是否能够实际执行到其债权 法院判决解除合同，退还房款，赔偿损失，对于法院判决的退还房款和赔偿损失，能否执行到？这是房屋买受人最应该重点考虑的问题。对此问题，要重点关注房屋出卖人的经济状况和标的房屋拍卖价款的分配顺序，对于前者，因个案而定，对于后者：房屋出卖人是公民或者其他组织的，根据《民诉法解释》第五百一十条的规定，参与分配执行中，执行所得价款扣除执行费用，并清偿应当优先受偿的债权后，对于普通债权（注：房屋买受人的房款和违约损害赔偿的债权即普通债权），原则上按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿；房屋出卖人是企业法人的，根据《民诉法解释》第五百一十六条的规定，执行法院就执行变价所得财产，在扣除执行费用及清偿优先受偿的债权后，对于普通债权，按照财产保全和执行中查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿。 （二）、继续履行 《民法典》第五百八十条第一款规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。”有另案司法查封，即属于法律上或者事实上不能履行，法院不会判决继续履行，就算判决了执行局也无法执行，房屋管理部门也不给过户。房屋买受人要想继续履行，就必须解除查封，而要解除查封，除督促房屋出卖人偿还债务外，买受人还可以： 1、代出卖人偿还债务 《民法典》第五百二十四条规定：“债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。” 根据上述规定，除有特别约定外，房屋买受人有权代房屋出卖人向其债权人履行债务。房屋买受人代出卖人偿还债务后，债权人对房屋出卖人的债权自动转让给房屋买受人，房屋买受人对出卖人的此债权可以抵消其尚未支付的房款，多退少补。 2、提出执行异议（含保全异议） 房屋出卖人的房屋被司法查封，可能是因另案诉中或诉前财产保全而被查封，也可能是因另案进入执行阶段而被查封。对于前者，买受人需要提保全异议；对于后者，买受人需要提执行异议。 保全异议是按照执行异议的规定和程序来审查的，因此本节直接以执行异议来介绍。案外人执行异议审查的是案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，对于房屋买受人而言，如果其购买的是一手房，则可以选择《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条或第29条任何一条排除执行，如果房屋买受人购买的是二手房，则只可以选择《执行异议复议规定》第28条来排除执行。 《执行异议复议规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 《执行异议复议规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 二、执行异议法律关系： （1）如果房屋买受人依据《执行异议复议规定》第28条规定排除执行，需完全满足该条的四个要件，且即便其完全满足该条的四个要件，也无权排除抵押权等优先受偿权的执行，仅可排除普通金钱债权人的执行。 （2）如果房屋买受人依据《执行异议复议规定》第29条规定排除执行，需完全满足该条的三个要件，且只要其完全满足该条的三个要件，可以排除普通金钱债权人的执行，也可以排除抵押权等优先受偿权的执行。 |
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