| 问题 | 二手房合同最不能忽略的环节是哪些 |
| 释义 | 二手房合同最不能忽略的环节是：二手房屋的真实产权人；二手房屋是否有抵押或担保等权利负担；二手房屋所涉及的水、电、煤、物业费以及维修基金等前期费用的结算情况、户口的迁移情况、付款和交房手续的履行等。 二手房的阴阳合同是怎样的 “阴阳合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方基于某种目的而就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。 “阴阳合同”一般分为两种： 一种是房价虚高，即合同约定的房屋交易价款高于实际的成交价款，其目的在于申请银行按揭贷款时达到多申请贷款从而减少首期款； 另一种是压低房价，即将送至相关行政主管部门专供登记或备案使用的低价合同叫“阳合同”，把双方私下留存并实际履行的高价合同叫“阴合同”，最终实现少缴税金的目的。 “阴阳合同”之所以产生的原因，除了当事人的法律意识淡薄，利益驱使的内部原因之外，还有银行放贷审查不严、税收监管存在漏洞、中介机构监管缺失等外部原因等。“阴阳合同”的存在不仅损害了国家利益，对于当事人而言，也存在着巨大的风险，即当遇到房价上涨或者下跌的情况，一方当事人可能利用“阴阳合同“效力上的漏洞，给合同的另一方当事人造成巨大经济损失。 《民法典》 第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 哪些二手房是属于限制出售的 哪些二手房是属于限制出售的：一、未依法取得房屋所有权证的房屋我国《物权法》规定：我国房屋所有权的取得以登记为准，房屋所有权证是房屋所有权人享有房屋所有权的唯一合法证明，因此，在未取得房屋所有权证之前，从法律上来讲，还不能确定房屋的合法所有权人，这样的房屋是无法进行转让的，此种房屋一旦转让，可能会因卖方不具备对房屋的处分权而导致买卖合同无效，或在房屋过户时遇到障碍，从而无法实现房屋交易。二、违章建筑的房屋违章建筑的房屋一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。违章建筑主要包括：1、没有申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；3、擅自改变了使用性质建成的建筑物；4、临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；5、通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。三、经鉴定为危房的房屋危房对住户有安全威胁，而且也没有了其他的利用价值，因此购房时一定要了解房屋的房龄、结构等情况，做出是否属于危房的初步判断。四、农村集体土地上兴建的房屋农村集体土地上建的房屋多是“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。一般来说，此类二手房屋是禁止转让的。五、被列入拆迁公告范围的房屋被列入拆迁范围内户口是冻结的，而已列入拆迁公告的房屋，房地产交易管理部门将不予办理过户。因此如购买了此种房屋，将会面临很大风险。 《城市房地产转让管理规定》 第七条房地产转让，应当按照下列程序办理： （一）房地产转让当事人签订书面转让合同； （二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； （三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理； （四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估； （五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； （六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第四百七十条 【合同主要条款与示范文本】合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款： (一)当事人的姓名或者名称和住所; (二)标的; (三)数量; (四)质量; (五)价款或者报酬; (六)履行期限、地点和方式; (七)违约责任; (八)解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 该内容由 杨振军律师 和 律说律答 共创回答 |
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