| 问题 | 如果购买的房子烂尾怎么处理最好？ |
| 释义 | 1、借名买房合同成立，但合同无效借名买房合同虽然成立，但因不具备法律效力，合同中房屋过户的约定自然一同不具备法律效力。 举例而言，北京的社会保障性住房，北京主要有三种社会保障性住房，经济适用房、两限房、自主性商品房，这三种房子性质过于特殊，任何人买这三种性质的房子，我建议都应该找专业房产律师把关。 这三种房子的特殊之处在于，它们都有5年的上市限制交易期限，须在取得契税完税凭证或房产证满5年后，才能进行上市交易。 如果借名买房发生诉讼时房子已经具备上市交易条件或者双方约定在房子具备上市交易条件的时候，再办理过户手续，在这两种情况下，法院可以认定借名买房合同有效。 借名买房的时候，房子还在限制交易期限内。 这种情形，诉讼的时候，无论房子是否已经可以上市交易了，合同大概率会被法院认定无效。 2、借名买房合同成立且生效，但缺乏房屋过户的条件合同虽然成立且生效，但缺乏继续履行的条件，导致房屋无法过户。 这种情形，主要有以下几种情况: (1)房屋性质特殊，无法办理过户北京有一种特殊房产，别的地方基本上都没有，叫做央产房，央产房可分为央产经济适用房与普通央产房、部级以上领导分配的央产房。 央产经济适用房现在一律不给办理过户手续，卖不了; 部级以上央产房也是如此，子女也只能是住，继承更名都不行。 所以，如果借名购买的房子是央产经济适用房，那肯定是无法过户了。 (2)购房人没有购房资质北京出台了限购政策，房屋要过户，借名人得需要购房资质。 根据北京的政策，北京户籍的家庭可以购买两套房，非北京户籍的人，必须连续在北京缴纳五年社保或个人所得税，才能具备购房资质。 如果借名买房合同有效，但借名人没有购房资质，法院也无法判决过户。 (3)房子已转移或被设置了抵押借名买房合同虽被认定且具备法律效力，但出名人已经将房子转移走或者恶意设置了抵押，这种情况下，法院自然不能判过户。 当出名人显露出反悔的意思是，借名人最好的选择不是反应激烈，与出名人立马把关系搞僵，而应该提高警惕，小心搜集证据，待证据准备充分之后，诉讼至法院，提起诉讼的同时，提起财产保全，避免出名人恶意转移房屋或恶意设置抵押。 3、若房屋不能过户，借名人该如何索赔这里又要分两种情况，借名买房合同无效不能过户与借名买房有效不能过户，情形不同，索赔所依据的法律规定不同。 (1)合同有效不能过户后的索赔因为合同有效，但不能过户，说明借名买房合同目的无法实现，借名人主张解除合同。 合同解除，借名人可以要求出名人返还购房款，以及赔偿房屋升值的部分。 得益于中国房地产的黄金二十年，房价早已经有了质的飞跃。 房屋升值部分指房子现在的市场价值与购买时价格的差额，法院会根据合同解除的过错程度等因素，综合考虑升值部分在借名人与出名人之间分配的比例。 北京这边的比例一般是4: 6.或7: 3.借名人占大头。 央产经济适用房会比较棘手一些，因为无法上市交易，所以评估机构往往无法评估其市场价值，从而无法确定房屋升值数额。 (2)合同无效不能过户后的索赔若是合同无效，借名人要求出名人赔偿损失，这个损失可包括房屋装修成本、房屋升值损失等等。 房屋升值损失的确定，当诉讼双方无法对房屋现值达成一致意见的话，亦是需要评估公司通过评估，从而确定房屋升值的确定数额。 综上而言，若借名买房被法院认定，但又无法办理房屋过户手续的话，借名人要懂得及时止损的道理，通过专业人士主张索赔，才能将自己的利益最大化。 借名买房的情况按照实际的情况进行办理，但是借名买房是存在一定程度的风险的，借名买房可能会无法办理房屋的过户，房屋性质特殊，无法办理过户，购房人没有购房资质，房子已转移或被设置了抵押的情况等都是无法办理过户的情形。 |
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