| 问题 | 物业公司与业主的合同期限 |
| 释义 | 物业签署的物业服务合同有2种，第一个是和开发单位签署的前期物业管理合同，通常此类合同没有有效期，一般都是以业主委员会成立之日为合同终止期。 第二个是物业和业主委员会签署的常规物业管理合同。从《物业管理条例》及《民法典》中的相关规定来看，合同期限由双方协商。并不是无期限可以随意终止的。毕竟物业管理也有一个前期投入过程。所以实际操作中，业委会和物业公司的合同大多为3年一签。超过10年服务期，业主和物业之间磨合的比较好的项目，也有签了5年或更长时间的物业合同的。 政府对于时间长短并无一定之规，主要是签约双方协商制定。而一但把服务期限写入合约，双方都要遵守。在没有违反合约的前提下，任何一方无权提前终止合同。 一、什么是物业服务合同 物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。 《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 二、物业服务合同的特征 1、物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同。习惯上，物业服务合同又被称为物业管理合同，但它与行政机关为实现行政管理职权而与相关单位签订的行政合同具有本质的不同。 2、物业服务合同是一种特殊的委托合同。物业服务合同产生的基础在于业主大会、业主委员会的委托，但其与一般的委托合同又存在差异。根据《中华人民共和国民法典》规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”委托合同是建立在当事人之间相互信任的基础上，委托合同的任何一方失去对对方的信任，都可以随时解除委托关系。 3、物业服务合同是以劳务为标的的合同。物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务，如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。物业服务企业在完成了约定义务以后，有权获得报酬。物业服务合同与涉及劳务提供的承揽合同也存在本质的不同。承揽合同是承揽人按照定做人的要求完成工作，交付工作成果，定做人给付报酬的合同。承揽合同虽也涉及劳务的提供，但承揽人提供的劳务只是一种手段，并不是合同的目的，承揽人应以其劳务产生某种物化成果，并承担工作中的风险，如承揽人未完成工作，则不得请求报酬；而物业服务合同以特定劳务为内容，只要物业服务企业完成了约定的服务行为，其余风险由业主承担。 4、物业服务合同是诺成合同、有偿合同、双务合同、要式合同。物业服务合同自业主委员会与物业服务企业就合同条款达成一致意见即告成立，无须以物业的实际交付为要件。物业服务企业是取得工商营业执照，参与市场竞争，自主经营、自负盈亏的以盈利为目的的企业法人，没有无偿的物业服务，因此物业服务合同是有偿合同。 |
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