| 问题 | 二手房验房需要注意些什么 |
| 释义 | （一）查看产权证，产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年；商品房则递推一两年时间。 （二）房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。另外，由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。 （三）观察楼道情况，了解户表状况。 （四）看到新近粉饰的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。 （五）查询档案： 1、到房管部门的档案馆查询档案，了解住宅的内部结构图，包括管线的走向。 2、确定承重墙的位置等，以便重新装修。 （六）房屋外部： 1、查看是否有私搭私建部分，是否有占用屋顶的平台，走廊的情况或者屋内是否有搭建的小阁楼； 2、是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房，将一间分隔成两间； 3、阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 （七）房屋内部： 1、确认房屋的准确面积包括建筑面积，使用面积和户内的实际面积； 2、产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积； 3、观察房屋的内部结构及装修的状况，户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 4、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是否需要重新装修； 5、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题； 6、其他注意事项：例如打开水龙头观察水的质量，水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；确认房子的供电容量；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况；天然气的接通情况等等。 最后，购房者还可以在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符，房东应承担违约责任。 一、买二手房要注意什么问题 1、产权交易是否有限制 如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。如军产、院（医院）产、校（学校）产的公房，必须经原产权单位盖章后才能出让，而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。 2、承租人有优先购买权利 在同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。 3、注意房屋用途限定 买房自住者可不必在意这一点，但如果是准备买房用作营业或办公，则应注意房产权证上的房屋用途限定。 4、房改房成本价未补足 如果购买的是当初以优惠价、标准价购买的公房，那么就要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间的差价。 5、市民不能买集体土地房屋 根据国家政策规定，集体土地上的农民房屋，只能在本乡本土的范围内进行，不能直接卖给城市居民。 |
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