| 问题 | 二手房买卖有土地增值税吗 |
| 释义 | 个人销售住宅房屋不需要交纳土地增值税，但出售商业房产需要交纳土地增值税。根据国家对土地增值税的法律规定以及实施细则的规定，以出售或者其他形式有偿的转让土地上的建筑物和附着物的理应缴纳土地增值税。纳税人应在房地产签订合同之日起七日内向房地产所在地主管税务机关受理纳税申报，并在税务机关指定的期限内缴纳土地增值税。 一、需要缴纳的税款项目包括以下几种情况 1、增值税 根据财税2016年36号文的规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： (1)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 (2)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 (3)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 因此，房东将自己的房产无偿给您的公司使用，属于个人向其他单位无偿提供不动产使用权，应视同销售，按照独立企业之间进行的相同或者类似业务活动的价格，按不动产租赁服务缴纳增值税。 2、房产税 根据房产税相关规定，个人所有非营业用的房产，免纳房产税。但是，根据财政部国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)相关规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。 也就是说，房东无偿将房产提供给您的企业使用，无出租收入，无从租征收房产税，房产税应由使用人缴纳，即由房东成立的公司按房产余值缴纳房产税。 3、土地增值税、契税 由于房东将房产提供给您的公司使用，房地产权属没有发生转移，因此，不需要缴纳土地增值税和契税。 4、城镇土地使用税 (1)如果房东给您公司无偿使用的是住房，不区分用途，根据相关规定均免征城镇土地使用税； (2)如果房东给公司无偿使用的是非住房，那么应根据土地使用证面积或实际占用面积，以房产所在地土地使用税标准进行纳税。 5、个人所得税 根据征管法的规定：纳税人与其关联企业之间转让财产、提供财产使用权等业务往来，未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用，税务机关可以调整其应纳税额。 因此，房东将自己的房产无偿提供给您公司使用，税务机关是可以按照独立企业之间进行的相同或者类似业务活动的价格，调整其应纳税所得额。也就是说，税务机关可以要求房东按财产租赁所得缴纳个人所得税。 6、印花税 (1)如果房东给公司无偿使用的是住房，根据规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。因此，不管房东与公司就无偿使用的房产是否签订合同，都免征印花税。 (2)如果房东给公司无偿使用的是非住房，税务机关可以按照独立企业之间进行的相同或者类似业务活动的价格，要求房东按财产租赁缴纳印花税。 二、企业转让股权交增值税吗? 不交。转让股权不征收增值税。股东为个人的征收个人所得税，是企业的，转让所得并入所得额征收企业所得税。无论是企业或个人，有签合同的，均需根据合同额征收印花税。根据规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，不征契税以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物权属转移要征土地增值税。个人转让股权，按财产转让所得缴纳个人所得税，税率为百分之二十，可扣除买价和相关的税费业转让股权，股权转让收益应并入企业的应纳税所得计算缴纳企业所得税。纯土地资产的公司，全部股权一次性全部转让，应当缴纳土地增值税能作为投资形式规避增值税。改变原以房地产进行投资或者联营方式的出资不用缴纳土地增值税的规定，也需要缴纳税费。综上，一般来说如果企业并不属于房地产企业，股权转让是不涉及土地增值税。 【本文关联的相关法律依据】 《土地增值税清算管理规程》第三条 《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 |
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