| 问题 | 抵押权人应当认真审查的几方面 |
| 释义 | 抵押权人应认真审查以下几方面： 1、抵押房地产的权属证书及基本情况，如坐落位置、状况、建筑面积、土地面积、四至等。 2、以共有房地产为抵押的，按份共有的应要求抵押人提供所占份额的证明，共同共有的应提供其他共有人同意以该房地产设定抵押的证明。 3、以已经设定抵押权的房地产再次抵押的，应注意该房地产的价值与已担保债权的余额是否足以担保本次债权，还要注意清偿顺序居后的风险。 4、以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。 5、国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。 6、以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。7、以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。 8、以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。 9、有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。 10、以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 11、以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。 12、预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 13、以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。 一、一般房产抵押程序有哪些 房地产抵押登记基本程序如下： 1.抵押登记申请 办理房地产抵押登记，应当向登记机关提交下列文件： (1)房地产抵押登记申请书； (2)抵押当事人的身份证明或法人资格证明； (3)抵押合同； (4)《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产证》； (5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料； (6)可以证明抵押房地产价值的资料； (7)登记机关认为必要的其他文件。 2.受理申请 审查申请人所提交的文件是否真实、齐备，申请文件不符合规定的，不予受理；申请文件符合规定的，则予受理，给该申请编号并给回执，回执注明所收取的文件、受理日期和编号。 3.审核 4.登记 (1)对核准抵押登记的，在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押人，抵押权人，抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。 (2)预购的房地产抵押时，应在买卖合同书上加盖抵押专用章。 5.收费发证 (1)登记费的收取标准按国家或地方的有关规定执行。 (2)将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回抵押当事人(由抵押当事人凭回执、身份证明及交费凭证领取)。 6.立卷归档 按规定建立土地和房地产登记的档案。 当事人以土地使用权、城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。 |
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