| 问题 | 有关认购协议的法律问题 |
| 释义 | 本文讲述了房屋认购协议与商品房买卖合同的关系以及认购书与买卖合同的区别。认购书是一种商品房买卖合同的预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。认购书与买卖合同在订约时间、合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等方面存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同。 法律分析 房屋认购协议具有法律效力，它是一种商品房买卖合同的预约合同。 认购书与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，认购书应为独立的合同。认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。 一、认购书不等于商品房买卖合同 认购书与商品房买卖合同之间存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此买卖合同或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。认购书的效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。 二、认购书与房屋买卖合同的区别 （一）认购书与买卖合同有何差别 1、是订约时间不同，预约属前契约阶段合同，所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。 2、是预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。 3、是签订预约合同的目的是订立本约，由于本约所定的义务是合同义务，直接具备履行内容。由预约到本约的签订，双方当事人应当遵循诚实信用原则将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。概括而言，预约的目的在于有事实或法律上障碍，暂无法订定主契约时，约定将来订立一定合同：预约的目的在于签订本约，而预约合同属诺成性合同而非实践性合同，不受要物约束。 （二）认购书在购买商品房买卖合同的作用 商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。 认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。 结语 认购书与商品房买卖合同之间存在很多区别，不能直接认定为同一合同。认购书是一种预约合同，其目的是订立本约，而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的。认购书与商品房买卖合同在合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等方面存在较大区别，但认购书可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第五节 中介服务机构 第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。 商品房销售管理办法：第一章 总则 第一条 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。 |
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