| 问题 | 民法典房屋在执行阶段能否转租 |
| 释义 | 民法典规定了房屋在执行阶段可以转租，但出租人需要告知次承租人房屋执行的事实。如果租赁合同在法院强制执行前形成，租客可以通过案外人异议的方式主张租赁权。如果租赁合同在法院强制执行后形成，租客提出异议后，人民法院会审查理由并作出相应裁定。 法律分析 一、民法典房屋在执行阶段能否转租 民法典规定，房屋经出租人同意的，承租人可以转租房屋。所以房屋在执行阶段也可以转租的，但出租人要告知次承租人房屋执行的事实。 《中华人民共和国民法典》 第七百一十六条【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 二、租的房子被强制执行了怎么办 1、租赁合同在法院强制执行前形成 如果房东与租客的租赁合同在法院强制执行前就已经签订，那么租赁合同的效力就应该优先于法院查封的权利。租客可以继续承租该房屋。 这时候，如果法院强制执行，租客可以通过案外人异议的方式向法院主张自己的租赁权，提出书面异议，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查。 法院审查租赁关系的有效性，主要包括以下内容： (1)租赁合同真实有效; (2)租赁合同订立的时间在法院强制执行之前; (3)承租人已经根据租赁合同占有和使用该房屋。 租客提出书面异议的结果： (1)理由成立的，裁定中止对该标的的执行，租客可以继续使用该房屋; (2)理由不成立的，裁定驳回。 (3)租客对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，可以依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、租赁合同在法院强制执行后形成 如果房东与租客的租赁合同是在法院强制执行之后才形成，那么租客向法院提出异议，或者继续履行原租赁合同，人民法院不予支持。 租客认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查。 租客提出书面异议的结果： (1)理由成立的，裁定撤销或者改正; (2)理由不成立的，裁定驳回。 (3)对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 结语 根据《中华人民共和国民法典》规定，承租人经出租人同意可以转租房屋，包括在执行阶段。然而，出租人需要告知次承租人房屋执行的事实。对于租赁房屋被强制执行的情况，如果租赁合同在法院强制执行前形成，租客可以通过提出书面异议来主张自己的租赁权。如果租赁合同在法院强制执行后形成，租客提出异议的结果将由法院审查决定。租客应根据具体情况选择适当的法律程序来维护自己的权益。 法律依据 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百五十三条 承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。 |
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