| 问题 | 集资建房买卖合同的法律效力是什么？ |
| 释义 | 集资建房买卖合同效力及集资房买卖受法律保护的问题。根据《中华人民共和国民法典》规定，一般情况下集资建房买卖合同有效。但如果合同违反法律规定，损害国家、集体或第三方利益，或涉及非法目的、社会公共利益，违反强制性规定，则合同无效。购买经济适用住房的产权受限，不满5年需经政府回购，满5年可上市转让。符合相关规定的集资房买卖受法律保护，具体政策因地而异。 法律分析 一、集资建房买卖合同效力如何 1、一般情况下是有效的。 2、法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第五十二条的规定，如果一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；或恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；或以合法形式掩盖非法目的；又或损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；单位集资建房，实质上是福利分房的一种，在未房改前住户享受所谓“半产权”。尽管单位仍称之为产权人，但单位实质上失去了自由处置房屋的权利，除非得到住户的许可。作为一种历史性产物，其时地方政府、有关单位甚至国家的行政规章、地方法规对福利性集资房的转让都作了不少禁止性规定，但这些规定没有法律、法规的效力，不能作为认定合同无效的依据。 二、集资房买卖受法律保护吗 1、经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 2、购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。 因此，只要符合上述规定的集资房买卖就是受法律保护的。此外，各地在具体的集资房政策上可能存在不同。 结语 根据《中华人民共和国民法典》的规定，一般情况下，集资建房买卖合同是有效的。尽管存在一些禁止性规定，但这些规定没有法律、法规的效力，不能作为认定合同无效的依据。对于经济适用住房的购买和转让，根据相关规定，只要符合规定，集资房买卖是受法律保护的。需要注意的是，各地在具体的集资房政策上可能存在差异。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第三章 房地产开发 第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第四十四条 国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 |
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