| 问题 | 二手房该怎么办？ |
| 释义 | 二手房买卖中，买方违约需承担违约责任，已支付定金不退，未支付定金需赔偿卖方损失。约定违约责任不得过高，一般超过实际损失的30%被认定为过高。卖方可要求继续履行合同，如买方拒绝，可诉诸法院，买方需履行判决。如拒绝执行判决，可能面临强制执行和列入黑名单等后果。 法律分析 二手房买卖中，买方违约的情况下，如果已经支付了定金，则定金不能退回；如果没有支付定金，合同中约定了违约责任的，也需要根据合同中约定的违约责任，或赔偿给卖方造成的损失。如果约定违约责任的，则不能过高，过高的情况下买方有权要求降低比例，具体来说，一般高于实际损失的30%以上就会被认定为违约金过高。 除了要求承担违约责任外，卖方也有权要求继续履行合同。如果买方拒绝承担这些法律责任和义务，卖方有权到法院提起诉讼，法院会大概率支付卖方的诉求，买方就需要去履行判决。如果买方还拒绝履行判决，还可能会被申请强制执行、列明黑名单等等。 拓展延伸 二手房交易流程详解 二手房交易是指购买或出售已有人居住过的房屋。交易过程需要经历多个步骤。首先，买卖双方需签订买卖合同，并约定交易价格、付款方式等条款。接下来，买方需要办理贷款或支付购房款项，而卖方则要提供完整的房产证明文件。之后，双方需办理过户手续，包括居民身份证、房产证、购房合同等材料的提交。最后，交易完成后，买方需办理房屋过户手续，将房屋所有权转移到自己名下。此外，交易过程中还需留意税费、物业管理等问题。总之，了解二手房交易流程，能够帮助买卖双方顺利完成交易，确保权益的合法性和安全性。 结语 在二手房买卖中，买方违约时，定金支付与合同约定的违约责任成为关键。如果已支付定金，则无法退回；若未支付定金，根据合同约定的违约责任进行赔偿。违约责任应合理，买方有权要求降低比例，一般超过实际损失的30%会被认为过高。卖方可要求继续履行合同，如果买方拒绝，可诉诸法院，法院通常支持卖方，买方需履行判决。若买方拒绝履行判决，可能面临强制执行和列入黑名单等后果。了解二手房交易流程有助于确保交易安全合法。 法律依据 《房屋买卖合同司法解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。 |
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