| 问题 | 二手房是否可以进行过户手续？ |
| 释义 | 本文介绍了为什么存在不过户的现象以及二手房不过户存在的风险。二手房不过户存在买卖双方反悔、房屋共有人不同意卖房以及卖房者对房屋没有产权等风险。此外，购买二手房时还需要注意房屋手续是否齐全、房屋产权是否明晰以及交易房屋是否在租等问题。最后提醒消费者不要因为一些小问题而失去更大的利益。 法律分析 为什么存在不过户的现象呢？根据现行政策，满两年的普通住房可以免营业税，满五年可以免所得税。然而，有些当事人为节省一些费用，约定数年后再办理房产过户手续。这种做法是非常危险的，一旦出现纠纷，当事人会后悔莫及。因此，我们不应该提倡这种行为，不要因为一些小问题而失去更大的利益。 (二)二手房不过户存在哪些风险 1、房屋不过户双方均可能反悔 随着房价的涨跌变化，由于房价的变动，买卖双方对已交易的二手房最终流产，引发了许多矛盾。如果已经办理了房屋买卖过户手续就不存在这些麻烦了。 2、房屋共有人不同意卖房。 房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。如果办理了房屋过户，才可能善意取得该房产。 3、卖房者对房屋没有产权，只有使用权。 由于我国对不动产实行的是登记制度，买卖双方签订的合同只能体现债权关系。但由于双方没有办理房屋产权转移变更登记对核实物权不发生法律效力，房屋的产权人仍然是原出卖人，出卖人仍可以行使房屋所有权人的相应权利，而买房人只有使用权，没有所有权。 二手房过户的时候，如果交易的二手房属于“满五唯一”或者“满二”的话，那么可以免除个税或者增值税。因此，有些人为了避税，在购买二手房之后并不会马上过户，而是选择等满五年或者二年，这样做无疑会带来更大的风险，严重还会导致交易失败，从而因小失大，损害到自身合法利益。 一、购买二手房有哪些注意事项 1、房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有房产证，过段时间办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 2、房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 3、交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可买卖不破租赁，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 结语 二手房不过户存在诸多风险,包括房屋不过户双方反悔、房屋共有人不同意卖房、卖房者对房屋没有产权等。因此,购买二手房时需要注意房屋手续是否齐全、房屋产权是否明晰、交易房屋是否在租等方面,以避免因小失大的情况发生。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 |
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