| 问题 | 房屋使用权与土地使用权不一致的解决方法 |
| 释义 | 土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权是永久的，没有期限限制；土地使用权是有期限的。当土地使用权到期且需要收回时，会出现房产还未到报废年限的问题，需要给予相应补偿。中国采取二元化的所有权体系模式，将土地所有权和房屋所有权作为两个独立的权利来看待。这是由于特殊的土地资源和人口资源情况所决定的，以及历史沿革和法律规定的结果。 法律分析 土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(即房产权)是永远的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有;土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。 到期后，如国家需要收回土地，且必须连同地上建筑物一并收回时，这时会出现一个问题，由于房子在开发时有先有后，但土地使用权的终止日期是以土地出让合同上的终止时间为准，即土地使用权到期，而房产还未到报废的年限。这时收回土地使用权则要给予地上建筑物所有人相应补偿;如果不收回，地上建筑物所有权人可以在届满前一年向国家申请续期，并重新缴纳土地出让金。 关于房与地的关系 关于房与地的关系，从立法角度看，我国与世界上很多国家不同。在国际上，很多国家采用房地一体的原则，即单一化的住宅，以土地为主，以房屋作为地上附着物，土地有所有权就意味着房屋所有权。但我国是二元化的所有权体系模式，就是将土地的所有权、房屋的所有权作为两个权利来看待。 1、法律规定。 2、特殊的土地资源和人口资源情况。中国人多地少，无法采取单一化住宅模式，让每家每户都有一块地或一处独立住宅，必须采取公寓化住宅模式。公寓化住宅模式产生的问题是，房子与土地无法一一对应。这是一个法律现实问题。 3、历史沿革。改革开放后，我国在城市土地归国家所有的基础上，采取出让土地使用权的方式吸引外资，将土地使用权有期限地出让给企业，尤其是外资企业，许可他们在我国投资。1988年土地市场全面启动后，这种权利出让模式应用在城市住宅买卖中，意味着人们购买的土地使用权是有期限的，定为70年。但人们对房屋的所有权从一开始是没有期限的。 结语 土地使用权和房屋所有权的区别在于，房屋所有权是永久的，而土地使用权是有期限的。当土地使用权到期后，如果国家需要收回土地，房产所有人将得到相应的补偿。在我国，房地关系采用了二元化的所有权体系模式，将土地所有权和房屋所有权视为两个独立的权利。这是由于我国特殊的土地资源和人口资源情况所决定的。历史沿革也对房地关系的形成产生了影响，我国在改革开放后采取了出让土地使用权的方式吸引外资，这导致了土地使用权有期限的情况。然而，房屋所有权一直没有设定期限。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十四条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第一节 一般规定 第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。 房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。 城市房地产转让管理规定：第十三条 依照本规定第十二条规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。 |
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