| 问题 | 租客未经房东同意转租合同有效吗 |
| 释义 | 法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租的，可以在六个月内提出异议，请求认定转租合同无效。即出租人在知道或者应当知道后，有六个月的期限来行使解除权或者请求认定转租合同无效。出租人在这六个月内未行使的，应认定转租合同有效。 《民法典》第七百一十六条【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《房屋租赁合同司法解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 一、房屋转租后的义务承担 （一）支付租金的义务 由于次承租人是房屋的实际使用人，故应由次承租人承担支付房租的义务。但是，根据合同相对性原则，次承租人仅向承租人支付租金，再由承租人向出租人支付租金。出租人不能直接向次承租人主张租金。 （二）房屋修缮义务 保证出租房屋的使用价值是出租人的天然合同义务，由于房屋的使用人是次承租人，而次承租人的缔约对象是承租人，同样根据合同相对性原则，由承租人向次承租人履行房屋的修缮等义务。 承租人承担了房屋修缮义务后，可以要求最终由出租人承担。因为出租人基于和承租人的租赁合同关系，有义务确保房屋的正常使用，只不过由于次承租人并非与出租人发生合同关系，无法直接向出租人主张。 （三）损害赔偿责任 如果租赁房屋由于次承租人使用不当造成了损毁，出租人可以要求承租人赔偿损失，也可直接向次承租人主张赔偿责任。因为出租人作为房屋的权利人，此时由于租赁物的损毁向次承租人的主张，是基于侵权责任的范畴。侵权责任是指只要行为人实施了侵权行为，就要承担法律后果，而不论双方之间是否存在合同关系。 （四）合同解除后的违约责任 由于转租是建立在承租人有承租权的基础之上的，所以如果承租人和出租人之间的租赁合同终止或解除，次承租人即丧失了承租权。如果次承租人由此造成损失的，只能向承租人主张。 二、房屋转租必须要注意的问题 （一）房屋转租是房屋出租后，承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租的房屋再出租给他人使用，不参与经营而获得租金性收益的行为。 （二）私房转租的前提是必须经原出租人同意，其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋，如房屋出租合同未明确这一点，承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意，或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则，属于承租人违约，不仅转租关系不能成立，而且出租人据此有权解除租赁合同，并可追究承租人的违约责任。 （三）下列情况不得转租： 1、承租人拖欠租金的。 2、承租人在承租房屋内擅自搭建的。 为了保护出租人的利益，即使租赁合同就转租事项作了约定，上述第一、第二种情况发生时，出租人仍可以收回同意房屋转租的意思表示，拒绝同意房屋转租，并按合同约定追究承租人的违约责任。当然，如果原租赁关系当事人之间就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见，也可以不受上述禁止转租条款的制约，但在违反行政法的情况下除外，例如，当擅自搭建违反房屋规划管理规范时。 |
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