| 问题 | 房产过户如何合理避税 |
| 释义 | 房产交易中的避税手段存在风险，如故意压低成交价格、假赠予、假租赁真交易、规避第二套房产、协议延期办理产权变更等。这些手段可能违反税收政策，受法律监管，增加交易成本，缺乏法律支持，或导致买卖双方争议和损失。因此，在房产交易中应谨慎选择合法合规的方式，以避免法律风险和不利后果。 法律分析 一、“有意压低交易价格” 买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。 对于“有意压低成交价”的做法 第一，其违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大监管力度，风险性较大; 第二，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。 二、假赠予方式。这是二手房买卖双方为达到“避税”目的，本无亲友关系，私下交易后，却以此名义经过公证将房产进行“赠予”。按照目前的政策，赠与过户只需买方缴纳4%契税，而买卖过户如果在5年以内需要缴纳5.5%营业税、2%或4%契税，以及个税。 针对“假赠予”，有关法规规定除公益捐赠不可反悔外，一般公民间的财产赠予，其赠予人可以反悔。 如果在房产交易中，双方表面办理的是“假赠予”，一旦发生纠纷，买房方因缺乏证据很可能得不到法律的支持。 三、“假租赁真交易” 由于房产可免税的年限未到，或干脆为“避税”，买卖双方交易后却不按规定办理缴税、过户、更名等手续，以表面的租赁合同替代交易合同。 假租赁真交易风险很大，一旦发生争执，受害方往往是买房方。 四、“规避第二套房产” 一些中介向者建议，夫妻买房，好只写一个人的名字，这样可以规避第二套房产因非自住而缴税。“由于通知中规定对自住5年以上的惟一用房免税，售房者可在自住房上做文章，比如买房时以父母、儿子或者夫妻双方的一方为产权持有者。” 一旦亲属间出现利益纠纷，则难以理清。 五、“协议延期办理产权变更” 这种避税方式看上去有理有利，但其背后却暗藏着巨大的法律风险，稍不留神，就有可能让二手房买卖双方落得一个“贪小便宜吃大亏”的下场。 第一、如果房价大涨，卖房人有可能因此毁约而不再按协议的约定时间去办理房屋过户手续，意图提高房屋的成交价或转售; 第二、可能到协议约定时间办理房屋过户手续，又出现某些原因而致使过户手续办不了;三、若卖房人背着买主申请补办了产权证，又把房屋卖给第三人并办理了过户手续的话，买主将无法取得房屋所有权。 结语 以上所述的避税方式虽然在一定程度上可以减少税费负担，但也存在着巨大的法律风险和不确定性。政府对于此类违规行为正在加大监管力度，可能会导致严重的法律后果。对于买卖双方来说，虽然可能暂时获得了一些利益，但在长期来看，风险远大于收益。因此，作为专业律师编辑，强烈建议大家遵守税收政策和法律法规，以合法合规的方式进行房产交易，以避免不必要的法律纠纷和经济损失。 法律依据 中华人民共和国契税法： 第十二条 在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。 中华人民共和国城市维护建设税法： 第十二条 在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。 中华人民共和国契税法： 第六条 有下列情形之一的，免征契税： （一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施； （二）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助； （三）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产； （四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属； （五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属； （六）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。 根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。 |
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