| 问题 | 二手房买卖如何认定交付 |
| 释义 | 在实践中，领钥匙等方式可以视作对房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。 一、买房口头约定有效吗? 当事人口头约定的房屋买卖一般认定为无效。房屋买卖应当订立书面的买卖合同并写明双方和房屋的基本信息；房屋价款、付款方式、付款时间；交付使用条件和日期；办理产权登记的有关事宜；质量标准承诺；配套基础设施和公共设施的交付承诺和责任；公共配套建筑的产权归属与违约责任等。 二、出租房屋交房流程 1.腾空房屋，在物业交割前，需要通知出售业主腾空房屋；如果有租户的，需要约租户到场，协商更改租房合同。2.确认前业主户口迁出，与出售业主一同带着房产证和户口本到辖区派出所户籍科核实户籍是否迁出，如果还没有迁出，可留存一笔交割保障金，等确认户口迁出后再把剩余款项交给出售业主。3.清点设施、清点欠费 ，由于二手房一般都被上家装修和使用过，而在出售时对装修和一些设备通常都是赠送的，因此，应当在签订房地产买卖合同时，就将设施设备的品牌、成色以及能否正常使用写清楚，交房时按照合同约定清点。这些设施设备一般会有：空调、抽油烟机、热水器、灯具等，分别注明数量和品牌。对原房屋产生的水、电、燃气、有线电视费、供暖费、物业费、维修基金等费用结清并安排过户，买卖双方都要在物业交割单上签字备档，买方需要向原业主索要各项费用交齐的发票；4.交接钥匙，向出售业主领取各个钥匙，一般有房门钥匙、水门钥匙、电门钥匙、门禁卡、信箱钥匙等，并进行入户门门锁的更换；5.确认无误，结清尾款。 三、房屋契税征收标准房屋契税什么时候交 1、在各地都有不同的规定，有些地方规定为交房之前缴纳房屋契税，有的地方规定为合同签订满10天即要缴纳。而根据目前主流操作，期房的房屋契税缴纳时间为：房屋竣工验收合格，交付使用，办理房产证的时候缴纳房屋契税。 2、开发商交付房子后，购房人缴纳契税和维修基金之后才能拿钥匙，要看购房者与开发商的商品房销售合同协议内容，当事人在合同中明确约定，购房人必须先支付契税和维修基金之后不再拿钥匙，按本协议购买房屋的人为向开发商收取契税和维护基金。 3、后果：逾期付款要收取滞纳金和罚款税。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 |
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