| 问题 | 土地使用权转让协议在什么情形下会无效 |
| 释义 | 转让划拨土地需经政府批准，否则协议无效。若批准前已起诉或申请仲裁，协议有效；协议属于补偿性质。违反规定的转让无效，但获政府批准可获土地使用权。转让方无出让土地权益，协议主要为补偿地上建筑物。如需出让土地使用权，需补交出让金并办理手续。土地使用权转让需登记，土地权属变更需办理手续。房地产转让需申请房产和土地使用权变更登记。 法律分析 转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让协议无效。但是起诉前或申请仲裁前经批准的，协议有效；协议性质为补偿性质，而非出让协议。 未经批准转让划拨土地，违反行政法规的强制性规定，协议当然无效。如果起诉或者仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的，受让方有权取得划拨土地使用权。但是，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此，其所签转让协议主要是对其地上建筑物的补偿协议，而非土地转让协议。如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交土地出让金，并办理相关出让土地手续。 土地使用权转让，是指土地使用权人作为转让方，将土地使用权转让与受让方，受让方支付价款的行为。我国实行严格的国有土地使用权转让登记制度。 《土地管理法》第12条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。” 《城市房地产管理法》第61条第3款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。” 拓展延伸 土地使用权转让协议的无效原因及法律规定 土地使用权转让协议在以下情形下可能会被认定为无效：1.协议违反法律、法规或政府规定的强制性规定；2.协议内容涉及违法、违反公序良俗或社会道德的事项；3.协议存在重大欺诈、误导、威胁或强迫等瑕疵；4.协议缺乏必要的法律要素，如缺乏合法的订立主体、缺乏合法的目的等；5.协议违反公共利益或侵害他人合法权益。根据相关法律规定，当土地使用权转让协议被认定为无效时，相关当事人应当依法承担相应的法律后果，可能需要返还已转让的土地使用权或承担其他法律责任。因此，当事人在订立土地使用权转让协议时应当严格遵守法律规定，确保协议的合法性和有效性。 结语 转让划拨土地需经政府批准，否则协议无效。若批准前已起诉或申请仲裁，则协议有效；协议为补偿性质，非出让。未经批准转让违规，协议当然无效。如批准权人准予转让或划拨给受让方使用，受让方可获得土地使用权。但转让方无出让土地权益，协议主要补偿其建筑物，非土地转让。如受让方需获得出让土地使用权，需依法补交出让金并办理相关手续。土地使用权转让需登记，违法无效。土地使用权转让协议可能无效的情形包括违法违规、涉及不良事项、存在瑕疵或违反公共利益等。当事人应遵守法律规定，确保协议合法有效。 法律依据 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十二条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 |
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