| 问题 | 二手房合同代签是否有效？ |
| 释义 | 二手房购房合同由卖方父母代签，无委托书，卖方不想卖房，购房者是否受骗？分析：签署合同无授权委托公证书，合同无效；购房者可要求退还定金，否则构成诈骗；中介应承担责任。解答：若购房者认为父母有处置权，合同有效；若知道无权代理，合同无效，定金退还；父母无权代理构成诈骗，可追究刑事责任。 法律分析 实例： 王先生在一个月前通过中介与卖方签订了二手房购房合同，但合同由卖方父母代签，但当时卖方父母也没有出具委托书，签完合同后卖方父母收取了5万定金。现在卖方不想卖房子了。王先生十分苦恼，不知道之前签订的二手房买卖合同是否还具有法律效力。卖方父母是否构成诈骗? 分析： ①签署合同的不是业主本人，而且对方没有授权委托公证书，那么合同就没有法律效应; ②购房者可以要求对方退还5万定金，若对方不愿退还定金又不愿意继续出售该房屋就属于诈骗; ③这种情况的发生多是中介的失职(没有签订房屋定金协议，介绍没有产权的人进行交易)，购房者可以追究中介的失职责任，或者直接联系中介，让他们来帮忙共同追究责任。 解答： 1.如果当初卖房人的父母向购房者出具了足以让购房者认为他们有权处置房屋的材料，他们的行为就构成“表见代理”，那么合同有效。若对方违约，需双倍返还定金。 2.如果购房者知道或应当知道卖房人的父母没有该房屋的处置权时，卖方父母“无权代理”，合同无效，定金原数退回;如果所有权人追认合同有效，则合同成立。 3.卖方父母责任——“无权代理”是代理人没有代理权或超越代理权而以被代理人的名义所进行的民事行为，主观上可以是故意，也可以是过失。如果是故意行为，情节严重的，符合诈骗罪的犯罪构成，依照刑法规定处罚。 结语 根据以上分析，对于王先生遇到的问题，应根据是否存在合法的授权委托来判断合同的有效性。如果卖方父母提供了足够的材料让购房者相信他们有权处置房屋，合同有效，若违约则需双倍返还定金。如果购房者知道或应当知道卖方父母没有处置权，合同无效，定金应全额退还。卖方父母的行为如果构成无权代理，可追究其责任，情节严重的还可能构成诈骗罪。购房者可以通过追究中介的责任或直接联系中介来解决问题。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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