| 问题 | 动产交易的生效条件 |
| 释义 | 一、动产交易的生效条件、 要件根据我国民法典的相关规定，动产买卖合同生效的要件以交付为生效，要件而在我国民法典中关于交付我们的民法典规定了四种交付，他们分别是现实交付简易交付指示交付，以及占有改定。所谓现实交付是指出卖人将标的物直接至于买受人的实际控制之下，是一种对动产的直接管理利益，现实地移转与买受人的物权变动。所谓简易交付，及受让人已经占有了该动产，如受让人已经通过寄托租赁等方式占有了动产，在物权变动的合意成立是视为交付。所谓占有改隶及动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，这样在物权让与的合意成立时视为交付，受到人取得间接占有。第三，指示交付及动产由第三人占有时，除了能将其对第三人的返还请求权让与受让人以代替现实交付。第四，占有改定级出让人将标的物的权利凭证，如仓单提单交给受让人以代替物的现实交付。这时如果标的物任由出让人或第三人控制时，受到人则对该物取得了间接占有。 二、不动产买卖有什么注意事项 1、买方咨询 买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、签合同 卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、办理过户 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4、立契 房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费 税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、银行贷款 对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 8、打余款完成交易 买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 |
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