| 问题 | 土地使用出让和划拨的主要区别是什么? |
| 释义 | 出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。划拨土地使用权是指经县级以上人民依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后.取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民依法批准后无偿取得的国有土地使用权,而优售只是划拨的一种特殊情况。 划拔是国家给的,没有具体的年限的,也就是说可以随便的使用,而出让是要交土地出让金的,按交的土地出让金的年限使用,一般住宅七十年,商业五十年。针对第一次买卖的出让和划拨土地使用权的主要区别是：出让土地使用权是有偿、有期限的;划拨土地使用权除法律另有规定外，一般没有期限的限制。 一、国有划拨土地出让金贵吗 划拨土地和出让土地划拨土地： 划拨土地使用权指的是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。出让土地：指国家以土地使用者的身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。而我们现实当中，有很大一部分房源的土地性质属于划拨土地，我们经常提及嘴边的经济适用房就属于划拨性质的住宅房，这一类房源具体包：房改房、集资建房、棚改安置房、城市房屋拆迁安置房、个人自建私房等。风险体现在它没有办法正常过户，可能需要额外申请政府审批同意并缴纳额外的土地出让金，也就是说它需要缴纳的税费相比于其他二手房、法拍房要多出很多；那么在前期的风险调查中，我们除了可以去向相关部门咨询过户问题，最重要的就是税费的计算问题了。也就是，划拨土地如何计算税费。法拍中在计算划拨土地税费的时候，先要明确自己是缴纳土地出让金还是土地收益金。二者区别在于：如果是缴纳土地出让金，过户之后就变为出让用地了，再次交易是不需要缴纳这类费用。土地出让金需要办理窗口根据不同的土地等级、使用年限进行核算，才能得知具体费用。如果是缴纳土地收益金的话，房产过户到买受人名下之后还是划拨用地，再次交易时还需要继续缴纳土地收益金或出让金。土地收益金的税率为1％。法拍中，通常都是缴纳土地出让金，出让金通常来说是按照成交总额的15％到40％缴纳，相对于新房二手房交易费用来说，这也是法拍房买卖中一笔高昂的税费了。 二、个人或者企业怎么获得土地使用权 土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。 （一）以出让方式取得国有土地使用权 出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。 年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。 A.土地招标 招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 B.土地拍卖 拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 C.土地挂牌 挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 （二）、以划拨方式取得国有土地使用权 年限： 以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。 （三）、以转让方式取得国有土地使用权 转让方式：包括出售、交换和赠与等 |
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