| 问题 | 物业服务合同无效的处理 |
| 释义 | (一)具有下列情形之一，当事人请求认定物业服务合同或合同条款无效的，应予支持: 1、房地产开发企业未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业管理企业的。 2、房地产开发企业在住宅小区业主委员会依法成立后，仍以自己名义与物业管理企业签订物业服务合同的。 3、商品房预售合同中有关物业服务的约定，有排除业主以后选择物业管理企业和商定物业服务费权利条款的。 4、物业管理企业没有依法取得相应物业管理资质的。 5、业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，起诉前或者一审期间未取得业主大会或50%以上业主追认的。 6、物业管理企业擅自将整体管理服务转托、转让给第三人或将其肢解后以分包的名义发包给第三人的。 7、其他违反法律或行政法规强制性规定的。 (二)合同被确认无效后，物业管理企业已提供服务的，可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。 (三)符合下列情形之一，当事人请求确认物业服务合同无效的，不予支持: 1、经法定程序选举产生的业主委员会虽未经房地产行政主管部门登记备案，但根据业主大会的决定与物业管理企业签订物业服务合同的。 2、经法定程序选举产生的业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，但在起诉前或者一审期间取得业主大会或50%以上业主追认的。 3、未经法定程序选举产生的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，但在起诉前或者一审期间有50%以上的业主事后追认的。 一、业主怎么解聘物业公司 依据我国《民法典》的规定，合同的解除有两种方式，一种是协商解除，另一种是法定解除，个人解除物业合同的，可以和物业公司协商。 1、国务院《物业管理条例》中规定，业主通过业主大会共同决定选聘和解聘物业服务企业；业主委员会执行业主大会的决定事项代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。 2、业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 3、前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 |
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