| 问题 | 违章仓库被焚出租方承担四成损害赔偿责任 |
| 释义 | 房屋租赁期间，违章仓库飘入柳絮发生火灾，造成百万损失，责任承担比例如何分配?剩余的租金要不要退还?因与出租人某家具市场管理公司交涉未果，承租人某商贸公司诉至法院。近日，上海市第一中级人民法院对该案作出二审判决，认为家具市场管理公司对火灾的形成应承担比承租人更大的责任，判决提高前者对物货损失承担责任的比例，并判令家具市场管理公司退还部分仓库实际使用费。 2013年11月，商贸公司与该家具市场管理公司签订了《仓库用房租赁合同》，约定了仓库使用面积、租赁期限、租金、租赁用途等事项，并约定租赁期间家具市场管理公司应负责仓库用房的防火安全、综合治理及安全保卫工作。 2014年4月，案外人引燃的柳絮飘入仓库，酿成一场大火，使仓库内物货损失高达百万元。引起大火的案外人已于2014年12月因失火罪被刑事处罚，但承租人商贸公司的经济损失却未能及时得到赔偿。商贸公司以出租人某家具市场管理公司为被告向法院提起了诉讼，要求判令家具市场管理公司对损失承担全部赔偿责任并退还提前收取的部分租金。 一审法院审理后认为，商贸公司、家具市场管理公司就涉案仓库签订的《仓库用房租赁合同》，因涉案仓库无房地产权证，建造也未经行政部门规划许可，违反法律规定而属无效合同。综合考虑双方在租赁合同履行过程中的过错责任、损害后果等，一审酌定家具市场管理公司对商贸公司的物损承担20%的赔偿责任，对于商贸公司主张的家具市场管理公司退还剩余几个月的租金的请求未予支持。一审判决后，商贸公司不服提起上诉。 上海一中院审理后认为，火灾发生主要由犯罪行为和安防义务缺失两个独立的原因耦合形成，柳絮余烬正常情况下不可能形成火灾，家具市场管理公司疏于履行基本安防义务构成了火灾物损的直接原因，如果该仓库并非(开口式)简易棚顶，如果具备基本烟火喷淋设施，柳絮余烬飘进库墙失火不可能发生。相较于商贸公司对标的仓库是否为合法建筑的审查义务，家具市场管理公司应承担更大的责任。因此认为原审确定家具市场管理公司承担20%火灾损害赔偿责任比例偏低，调整到40%相对合理。同时，虽然该案的租赁合同无效，但是商贸公司依法应比照约定租金标准承担仓库的实际使用费。火灾后仓库内物货俱焚，且标的房屋已被拆除，商贸公司作为实际使用人客观上已经不能承租该标的房屋，火灾后的房屋使用费也就没有了适用事实及法律基础，家具市场管理公司已收取的实际使用费就火灾发生后部分应当予以退还。 据此，上海一中院判决家具市场管理公司对火灾造成的物损承担40%的赔偿责任，并将已收取的部分仓库实际使用费予以退还。 一、厂房租赁合同的主要内容有哪些？ 1、双方当事人的情况，合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。 2、住房具体情况住房的位置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室；住房面积；住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况；配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等；住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。 3、住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住；住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。 4、租赁期限 由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。 5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较小。 6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。 7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。 |
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