| 问题 | 二手房买卖登记的注意事项 |
| 释义 | 法律规定了二手房买卖中的合同违约责任，出卖人若不履行合同义务将承担违约责任。此外，房地产抵押贷款中的房地产评估起到确定抵押价值的作用，包括评估房产的公开市场价值、变现能力分析、风险提示等。 法律分析 依据我国民法典的规定，进行二手房买卖时，如果已经签订了买卖合同的，如果出卖人不卖房屋的，会构成合同违约，要承担违约的责任。 《民法典》之规定 第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十八条【预期违约责任】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。 第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 房地产评估在房产抵押中有什么作用 房地产抵押当事人在办理房地产抵押贷款前，常常通过委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，作为确定房地产抵押贷款额度的参考依据。 在房地产抵押估价活动中，房地产估价师障评估房地产的公开币场价值，提供抵押价值参考外，还对估价对象变现能力进行分析，包括对估价对象的通用性、独互使用性或者可分割转让性分析，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与估价结果的差异程度分析，变现时间长短、说明变现费用、税金的种类和清偿顺序分析，披露已作为假设和限制条件对估价结果的重大影响因素及对估价结果可能产生的影响等变现能力情况分析。 同时，房地产估价师还对房地产抵押有影响的相关风险进行提示：包括关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跣的因素进行分析说明，评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产币场已经发生的变化予以考虑说明，估价对象状况和房地产币场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响，抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点，合理使用评估价值，定期或者在房地产币场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。 结语 根据我国民法典的规定，二手房买卖中，如果出卖人违约不卖房屋，将承担违约责任。根据《民法典》的规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。双方可以约定违约金，但需注意违约金不得低于实际损失，过高时可适当减少。此外，在房地产抵押中，房地产评估的作用是确定抵押贷款额度的参考依据，评估师会评估房地产的公开市场价值，并对变现能力进行分析，同时提醒相关风险和注意事项。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第五节 中介服务机构 第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 商品房销售管理办法：第七章 附则 第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。 |
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