| 问题 | 二手房交易时有什么要注意的 |
| 释义 | 一、寻找中介信息登记 买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策，经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对，买卖双方分别登记购房、售房信息。 (一)注意公司地址是否同您登记造访的这家店在同一处或在同一行政区，消费者应向该店的业务员提出看看总店的营业执照，借此机会，也可到其总店认认门。 (二)留意执照上所列的注册资金，通过查看该公司的规模、办公地点、从业人员的数量，就能判断出这样一个企业是否可能拥有像执照上所标的百万元、千万元的注册资金了。 (三)在与房主签订购房协议之前，购房者应该多去几次中介公司的店铺，每次到访时，观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双方同这家公司发生争执。 二、入市资格审批 卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”，办理上市审批手续。如果是已购公房，其上市需盖三种章。 (一)出售调查表上盖的章 (二)上市征询意见表上盖的章 (三)上市申请确认表上盖的章 三、以下产权性质的房子不能上市交易 (一)中央直属机关的公房； (二)军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的； (三)使用权的房屋； (四)以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的； (五)在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房产证的二手商品房； (六)已经被列入拆迁公告范围的； (七)所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的； (八)所有权有纠纷的； (九)已经抵押，并且未经抵押人书面同意的； (十)上市出售后会形成新的住房困难的； (十一)依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的； (十二)房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的。 四、评估及考察房源详情 中介审核身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介备案。中介实地考察，掌握房屋详情，如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况，有没有破坏结构的装修，有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价，为确定售价提供参考。此环节中合适的房源及房屋评估最受关注。 五、签协议 验证核实房屋后，交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，双方到中介签订买卖合同。一般的，在合同上都要注明卖方的房子的详细情况，同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳，金额为房价的2、5%，也有分别向买卖双方同时收取的。 六、居间中保提交房款 为保证房产买卖双方的切身利益，杜绝交易中不必要的纠纷，中介接受买卖双方当事人的共同委托后，以中间保证人的身份为房产交易中的“购房款给付、房产交接”事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后，与中介共同签订《居间中保合同》，并缴纳中保费。 七、过户结算 买卖双方缴纳相关税费，办理立契过户手续，然后，中保方在买卖双方对房产确认无误后，协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出，将所卖房屋钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方，三方进行中保结算；由经纪公司协助办理产权变更；如果买家需要贷款，由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。立契过户当天，买卖双方及其业务员同时来到房屋所在区县的房地产交易管理部门签订《买卖契约》。 二手房交易划分为交易前、交易中和交易后三个环节，通常买卖双方都会注意前两个环节，而忽视了最后的环节，从而导致了一系列买房纠纷。比如没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，买方入住后收到账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再找其结算时，原业主早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说这部分费用数额不大，但买方心理上仍然无法求得平衡。因此，提醒消费者，二手房交易时，最好寻求律师的帮助，花钱请律师比花钱买教训要划算的多，律师可以为当事人提供全面专业的法律服务和相关解答，帮助购房者做好各方面准备，顺利买卖二手房。 |
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