| 问题 | 房改房过户都需要交哪些费用 |
| 释义 | 契税 契税实行3％～5％的幅度税率。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3％～5％的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。 印花税 按比例税率计算应纳税额的方法：应纳税额＝计税金额×适用税率 按定额税率计算应纳税额的方法：应纳税额＝凭证数量×单位税额 注：房改房的过户费用是按照商品房的契税和印花税标准交纳； 土地出让金 房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1％／。【名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是今年的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元／平米（部分郊区县有所下浮），也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15．60元／建筑平米；房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了； 个人所得税 房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款（购房款）的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照（实际成交价格－原购买价格－合理费用）×20％的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元／平米； 需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有优惠价、标准价两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价（1560元／平米）×建筑面积×6％，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。 按相关规定，以标准价购得的房改房上市时，应先补足标准价和成本价之间的差价。消费者在购买这种二手房改房时，要确认该房屋是否已按照成本价补足差价。 一、房改房过户注意事项 1、了解产权可靠性 确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。 2、确认登记的面积、使用期限 在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外，土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付的。 3、清楚房屋背景与周边环境 买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用，或者房屋是否抵押给银行，可向管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是否有老化现象，三表是否出户，电话线的接通情况，是普通电话还是宽频，小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。 4、确定房价的合理性 通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，买家还要多留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所意属的房屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估，让双方达成合理的房价。 5、慎重办理交易过户手续 办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关，不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交楼时间也是一个很重要的问题，建议买卖双方可以考虑将房款放在双方都信得过的单位（如有口碑的中介公司）代为保管，等过户手续完成后，再将相应房款交回卖方。 法律依据： 《城市房地产管理法》 第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 |
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