| 释义 |
一般认定宅基地房屋买卖合同无效，但是存在下列情形的可以认定宅基地房屋买卖合同有效。
(一)出卖人将宅基地房屋出卖给城市居民前或同时，该房屋所占宅基地因征用已经转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，宅基地性质已发生转变的；
(二)城市居民购买农村私有房屋后，如果已购房屋已经由有批准权的机关批准并取得合法权属证书的；
(三)城市居民购房后已将户口迁入购买宅基地房屋所在地，并转为农民身份的；
(四)买受方协议签字人为居民，但其配偶、父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购房时为家庭成员共同出资，居住亦共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容，可以认定为家庭共同购房的；
(五)1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的；
(六)对同一房屋经多次转让的效力的判断，可以依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判断。
一、宅基地买卖有效的条件是什么
宅基地使用权的有效转让必须同时具备以下条件：
(一)必须是同一集体经济组织内部成员转让，即同村的村民间买卖才有效，城镇居民或其他村村民购买宅基地在法律上均认定为无效。
(二)受让人没有住房和宅基地，或其他符合宅基地使用权分配条件的。
(三)转让行为需征得集体组织同意。需由村委会、乡(镇)国土资源管理所、县(市)国土资源局逐级审核，批量报市人民政府批准后，由乡(镇)国土资源管理所逐宗落实到户。
(四)宅基地使用权不得单独转让，土地随房屋一并转让。
(五)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)。
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