| 问题 | 商品房预售合同中的免责条款范围 |
| 释义 | 商品房预售合同中免责条款的规制及保护购房者利益的重要性。立法、司法、行政和社会团体都在对免责条款进行规范和监督，以避免不公平的条款损害购房者权益。免责条款的存在是为了分散风险，但不能成为开发商逃避责任的借口。现实中存在大量不规范的免责条款，因此需要从多个角度对其进行规范，以保障购房者的利益。 法律分析 对商品房预售合同中免责条款的规制 (一)立法规制 目前虽无一部完整的法律专门对商品房预售的免责条款进行规定，但依旧可以从相关散见的法律中，对免责条款订入商品房预售合同的条件、有效无效的要件、解释规则、无效或被撤销后的法律后果等找到相关法律依据，当然还须进一步加强立法使之呈系统性、规范性。 (二)司法规制 司法规制对于保证购房者免受不公平免责条款的侵害起着重要作用。具体内容包括： (1)人民法院和仲裁机构可以对有争议的免责条款进行解释; (2)依法撤销商品房预售合同中违反民法基本原则及损害相对人利益的免责条款;格式合同中免责条款被撤销或被确认无效，不影响其他条款的效力; (3)依法审查、撤销、变更行政部门制订或认可的格式合同中的免责条款。 (4)当行业规定与法律规定冲突时，严格适用法律规定。 (三)行政规制 行政规制对于避免和纠正不公平的免责条款也起着重要的作用。房地产管理机关在免责条款规制方面的职能包括： (1)事先审查。即在商品房预售合同进行登记时，站在公平的角度对当事人之间签订的免责条款进行审查、指导、提供修改建议。 (2)事后监督。即在商品房预售合同签订后，监督开发商依约进行工程建设，不能随便以免责事由拒绝或拖延履行合同约定的义务。 (3)对使用不公平免责条款的销售商进行行政处罚。 (四)社会团体规制 购房者可以通过消费者协会，调解预购方与预售方的纠纷。消费者协会还可以建议销售商停止使用对购房人不公平的免责条款。社会团体规制其实是起社会监督的作用。 综上，在商品房预售合同中订立免责条款以分散风险有其存在的合理性与必要性。然而免责条款决不能成为开发商逃避责任的避风港。现实生活中大量存在的不规范免责条款已使得购房者的利益受到损害，因此，有必要根据公平合理的原则，从立法、司法、行政等多角度对免责条款进行规范。 结语 在商品房预售合同中，免责条款的规制是至关重要的。立法、司法、行政和社会团体的规制都发挥着重要作用，保护购房者的权益。免责条款的存在是为了分散风险，但不能成为开发商逃避责任的借口。不规范的免责条款已经损害了购房者的利益，因此，有必要从公平合理的原则出发，从多个角度对免责条款进行规范。只有这样，才能实现购房者和开发商之间的公平交易和合作。 法律依据 中华人民共和国保险法（2015修正）：第二章 保险合同 第三节 财产保险合同 第六十六条 责任保险的被保险人因给第三者造成损害的保险事故而被提起仲裁或者诉讼的，被保险人支付的仲裁或者诉讼费用以及其他必要的、合理的费用，除合同另有约定外，由保险人承担。 中华人民共和国保险法（2015修正）：第二章 保险合同 第三节 财产保险合同 第五十一条 被保险人应当遵守国家有关消防、安全、生产操作、劳动保护等方面的规定，维护保险标的的安全。 保险人可以按照合同约定对保险标的的安全状况进行检查，及时向投保人、被保险人提出消除不安全因素和隐患的书面建议。 投保人、被保险人未按照约定履行其对保险标的的安全应尽责任的，保险人有权要求增加保险费或者解除合同。 保险人为维护保险标的的安全，经被保险人同意，可以采取安全预防措施。 中华人民共和国保险法（2015修正）：第六章 保险业监督管理 第一百五十五条 保险监督管理机构依法履行职责，被检查、调查的单位和个人应当配合。 |
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