| 问题 | 回迁安置房增值税计税方法改革 |
| 释义 | 回迁安置房增值税计税规则及回迁安置房买卖规定。回迁安置房的增值税计税公式为：应纳税额=(计税价格-被拆房屋拆迁补偿款)×税率。卖方需缴纳增值税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税等税费。回迁安置房需满足规定年限后方可交易。 法律分析 一、回迁安置房增值税如何计税 1、购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。应纳税额计算公式为：应纳税额=(计税价格-被拆房屋拆迁补偿款)×税率。房屋拆迁契税优惠政策的适用对象，包括被拆迁房屋的所有权人，或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。 2、应纳税在减去以上减免部分外，按商品房交易计算和缴纳税费。卖方应缴纳税费主要有：税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入为计税基数。各类税收共有8种，包括：增值税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，增值税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5.55%;对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税;印花税为房屋买卖成交价的0.15‰;个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%;普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%。 二、回迁安置房买卖的规定 首先拆迁房要过了规定的年限，才可以入市进行交易(有的地方三年内不得交易，有的地方五年内不得交易，有的地方是在五年内干脆暂不给办理房产证)。 结语 回迁安置房的增值税计税方式有两种。首先，对于购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分，免征契税；而成交价格超过拆迁补偿款的部分，需要缴纳契税。计算应纳税额的公式为：应纳税额 = (计税价格 - 被拆房屋拆迁补偿款) × 税率。适用该房屋拆迁契税优惠政策的对象包括被拆迁房屋的所有权人、共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。其次，在减去以上减免部分后，卖方需要按照商品房交易计算和缴纳税费。主要涉及的税种有增值税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税。需要注意的是，不同税种有不同的税率和征收规定。 法律依据 中华人民共和国城市维护建设税法： 第九条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。 中华人民共和国企业所得税法（2018修正）：第五章 源 泉 扣 缴 第三十八条 对非居民企业在中国境内取得工程作业和劳务所得应缴纳的所得税，税务机关可以指定工程价款或者劳务费的支付人为扣缴义务人。 中华人民共和国契税法： 第九条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。 |
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