| 问题 | 二手商品房买卖如何转按揭 |
| 释义 | 本文主旨：房屋买卖转按揭交易的流程及注意事项，包括签订合同、首付款交纳、贷款申请、房屋交付和过户等步骤，以及贷款年限、贷款额度、贷款利率和还款方式等要求。同时，客户需注意房屋产权明晰、借款人资信良好等条件。 法律分析 1、买卖双方签订《房屋买卖合同》; 2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》; 3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准); 4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号); 5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初审，银行复审); 6、卖方向买方实际交付房屋; 7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款; 8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行; 9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。 签约注意 1、贷款年限:普通住宅不超过30年;公寓、别墅不超过10年。 注:房龄+贷款年限≤35年(注:房龄不超过25年)。 2、年龄:贷款人年龄+贷款年限≤65年(男女不限)。 3、贷款额度:普通住宅(城八区)、通州县城内、大兴、昌平不超过70%;公寓、别墅不超过60%(如房龄超过5年贷款额度则不超过50%)。 4、贷款利率:普通住宅按同期个人购房贷款利率执行。 5、还款方式为月还款(等额本息还款法和等额本金还款法任选一种)。 6、签署所有文件必须使用黑色的签字笔或钢笔。 客户须知 1、转按揭房屋的产权明晰，无重复抵押、租赁等情形; 2、转按揭客户已对房屋买卖事宜达成一致，签订了买卖合同; 3、原借款人的资信良好，贷款无逾期、拖欠情况; 4、原借款人已取得有关房屋的权利证明; 5、新借款人的资信良好，符合贷款要求，且能提供相关的申请资料。 结语 经过买卖双方签订《房屋买卖合同》，买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》，买方交纳房屋价格30%的首付款，卖方的贷款银行同意提前一次性还款，买方向贷款银行申请二手房按揭贷款，卖方交付房屋，银行复审通过后放款，卖方解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户，并且抵押给买方的贷款银行，最终买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。在签约过程中，需要注意贷款年限、年龄、贷款额度和利率等要求。客户须知，转按揭房屋的产权明晰，原借款人和新借款人的资信良好，并提供相关申请资料。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 |
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