| 问题 | 企业改制重组土地增值税优惠政策 |
| 释义 | 第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定：“计算增值额的扣除项目”： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。” 第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 一、土地增值税纳税主体是谁 1、土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 2、所以土地增值税的纳税人就是现有的权利人，也就是我们所要转让的房产的权利人，也就是卖方。 二、土地增值税计算依据是什么 （一）土地增值税计算依据为增值额。增值额＝转让收入－应扣除项目金额。 （二）土地增值税适用四级超率累进税率。 增值额未超过扣除项目金额50的：增值额×30＝税金 增值额超过扣除项目金额50未超过100的：增值额×40－扣除项目金额×5＝税金 增值额超过扣除项目金额100未超过200的：增值额×50－扣除项目金额×15＝税金 增值额超过扣除项目金额200的：增值额×60－扣除项目金额×35＝税金 （三）扣除项目金额包括： 1、购、建未满五年的房地产为取得时的成本费用；购、建已满五年的为该房重置成新折旧评估价 2、应补交的国有土地使用权出让金 3、与转让房地产有关的营业税、印花税、评估费等 4、个人转让非普通住宅按成交价90为以上的综合扣除金额。 |
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