| 问题 | 商品房预售合同的效力判定方式 |
| 释义 | 《商品房买卖合同纠纷解释》明确规定，若出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的合同应认定无效；但若在起诉前取得预售许可证明，则可认定合同有效。此外，以未按法规办理登记备案手续为理由请求合同无效的要求也不被支持。该解释将预售许可证明的取得作为判断合同有效性的主要依据，而不考虑其他条件的具备与否，这是合理的评价。 法律分析 1.出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定：“出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该条规定将商品房预售许可证明的取得作为审查合同是否有效的主要依据，并不考虑审查对其他条件的具备与否，有其合理性。2.当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”该条规定对《城市房地产管理法》第四十四条第二款，关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定对合同效力的影响作了评价。 拓展延伸 商品房预售合同效力的法律评估与适用准则 商品房预售合同效力的法律评估与适用准则是指在商品房预售合同生效后，对其效力进行评估和判定的法律程序和标准。根据我国相关法律法规和司法解释，评估合同效力的准则主要包括合同的合法性、真实意思表示、公平交易原则等。评估的过程通常涉及对合同条款、当事人的意思表示、交易背景等因素的综合考量。法律评估的目的是确保合同的合法有效，保护消费者权益，维护交易秩序。在实践中，法院、仲裁机构等有权对商品房预售合同效力进行判定，并根据具体情况依法采取相应的法律措施。 结语 根据《商品房买卖合同纠纷解释》相关规定，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的合同应认定为无效。然而，如果在起诉前取得了预售许可证明，合同可以被认定为有效。此外，根据最高人民法院的规定，以未按法律规定办理登记备案手续为由请求合同无效的请求不予支持。因此，商品房预售合同的效力评估应遵循相关法律法规和司法解释，以确保合同的合法有效性，并保护消费者权益和维护交易秩序。 法律依据 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。 商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。 |
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