| 问题 | 房地产开发商出售房屋时的利益冲突 |
| 释义 | 一房二卖中的主旨是：在一房二卖情况下，根据不同情况买受人的权利和请求权性质有所不同。如果房屋已过户并履行完毕，则后买受人成为房屋的权人，享有物权请求权；前买受人只能要求返还购房款和损失赔偿。如果出卖人已经过户给前买受人，后买受人的合同无效，出卖人需向后买受人赔偿。如果两次买卖均未过户登记，房屋权仍属于出卖人，不因先后顺序而有差异，需要根据实际情况进行合理处理。 法律分析 1、在一房二卖中，卖房人先后与不同两个的买受人订立合同后，对后面的买受人履行了合同义务，办理了房产过户的登记手续的相关情形。 一房二卖中，这种情形为普遍。在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的权人，故其享有的是基于对该房屋权上产生的物权请求权。而前一个购房者只能主张开发商返还购房款、赔偿损失，不能主张购房合同继续履行。 2、在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。 在一房二卖中，这种情形也很普遍。此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋权人。也就是卖家出卖的并不是自己的房产，所以后一个合同是无效的。因无权处分并终导致合同无效的，由出卖人向后买受人进行赔偿。 3、在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。 在一房二卖中，二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的权。这种情况下两个买卖合同不因先后而出现效力差异，实践中要区别不同情况予以合理的处理。 拓展延伸 房地产开发商的利益冲突管理措施 房地产开发商在出售房屋时面临各种利益冲突，如销售员提成与客户利益、开发商与承包商合作关系等。为了有效管理这些冲突，房地产开发商可以采取一系列管理措施。首先，建立明确的利益冲突政策和程序，确保员工了解和遵守相关规定。其次，加强内部监管和审计，确保利益冲突得到及时发现和解决。此外，加强对销售员和承包商的培训，提高他们的职业道德和意识，减少利益冲突的发生。最重要的是，建立透明和公正的决策机制，确保利益冲突的解决过程公平、公正、透明。通过这些管理措施，房地产开发商能够更好地管理利益冲突，保护客户利益，提升企业声誉。 结语 在一房二卖中，存在不同情形下的买卖合同效力差异。若前后买受人均已履行合同义务并办理过户登记手续，则后买受人享有基于物权的请求权，前买受人只能主张返还购房款、赔偿损失。若出卖人已办理过户登记后与后买受人成立新的买卖合同，则后一个合同无效，出卖人需向后买受人赔偿。若二次买卖均未办理过户登记，则房屋权仍属出卖人所有，买受人未取得房屋权。在实践中，需根据不同情况合理处理。为有效管理房地产开发商面临的利益冲突，可建立明确的政策和程序、加强内部监管和培训，并确保决策机制公平、公正、透明，以保护客户利益和提升企业声誉。 法律依据 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 |
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