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问题 擅自转租房屋的效力是怎样的
释义
    最高法院司法解释规定,“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效”;“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”。从该司法解释的文义来看,承租人擅自转租行为是无效的,这也可以从最高法院奚*明主编《关于城镇房屋租赁合同司法解释理解和适用》一书中的观点得到印证。
    最高法院这一规定,违背了“体系解释”和“当然解释”的民法解释规则。
    第一,民法典第七百一十六条规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”及第七百二十三条规定:“因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。
    依照民法体系解释规则,从224条规定可以看出,如果出租人不解除原租赁合同,转租行为不受影响。其次,228条规定所谓的承租人可以要求减少租金,当然是指合同有效为前提的。
    第二,转租行为所导致房屋占有和使用转变,是否属于“处分行为”呢?
    按照我国民法典第51条无权处分的规定来看,我国相当一部分权威学者认为,无权处分的债权合同属于效力待定。举重而明轻的当然解释告诉我们,既然无权处分他人物权的债权合同也不过是效力待定,那么转让对权利人财产影响更小的所有权权能的效力,就不可能是无效的。当然,现在主流观点认为,涉及无权处分的债权效力是有效的,那么转租行为的合同效力更应当有效。
    法律应当赋予当事人合同自由,不应该随意干涉,司法解释将房屋擅自转租的行为认定为无效,显然缺乏依据。我们认为,房屋擅自转租行为,可以比照无权处分行为,其转租的债权效力应当具体情况具体分析,给次承租人提供更为灵活的司法救济。
    房屋转租
    房屋转租,是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为,包括以联营、承包经营和合作经营等名义,将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的,均为房屋转租。
    注意事项
    一要注意二房东是否有正式的租赁合同。
    如有,在签定租赁合同时,应注意以下事项:
    1、查看二房东的有效身份证明及和大房东签定的租赁合同;
    2、签订租房合同时,应问清房租包含的内容,水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担;
    3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用;
    4、明确租赁期限、房租支付时间和付款方式,并要求出租方提供租金收据;
    5、应对能否转租做出约定;
    6、要明确违约责任和违约的补偿标准;
    7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况,并约定维修责任;
    8、应对提前终止合约情况做出约定。
    这些事项都是签定房屋租赁合同时应注意的。
    
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更新时间:2024/12/23 11:02:15