| 释义 |
二手房交易，营改增以后增值税怎么计算？？国家出台了《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号，以下简称《通知》）提出：营改增后计税依据总原则：不含税契税——在计征时其成交价格不含增值税。以居民个人买卖二手房为例，在计征契税时应将其交易价格（一般为交易双方订立的合同价格）换算为不含增值税的成交价格。假设甲乙双方买卖一商品房80平方米，契税税率为1%，交易价格105万元，计征契税时的成交价格为105÷（1+5%）=100万元。则甲应纳契税=100万元×1%=10000元，比原来减少了105万元×1%-10000=500元。房产税——对房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。在这里要注意，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，如果纳税人采用销售额（不含增值税的租金收入）和应纳税额（增值税额）合并定价方法的，其计税依据均应换算为不含税销售额。土地增值税——土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。这里的土地增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（也就是通常所说的转让房地产）并取得收入的单位和个人，其中包括房地产开发企业、居民个人等。当然，根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号），自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税、印花税。个人所得税——对个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。对于免征增值税的，《通知》明确在确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。这样解释好理解吗？
该内容由 杨振军律师
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