| 问题 | 房地产中介活动中可能存在的法律风险有哪些 |
| 释义 | 房地产交易中的风险主要来自交易主体和交易标的物。交易主体风险指出卖人非房屋所有权人或未获得有效授权，中介机构应承担审查义务。交易标的物风险包括非法建筑、权属争议、抵押限制、查封等问题。中介机构应对房屋情况进行调查，并告知不能转让的情况。 法律分析 1、来自交易主体方面的风险。 交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。 买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。 2、来自交易标的物的风险。 交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围;②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的;③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的;④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。 拓展延伸 房地产中介业务：风险防范与合规措施 房地产中介业务涉及众多法律风险，为了防范这些风险并确保合规，中介机构应采取一系列措施。首先，确保员工具备相关法律知识和技能，进行定期培训和更新。其次，建立健全的内部管理制度，明确各岗位职责和权限，并加强内部监督与审查。同时，与房地产交易相关的合同和文件应经过专业律师审核和审查，确保合法合规。此外，中介机构还应积极与相关监管部门合作，了解最新法规和政策，及时调整业务流程和操作方式。最后，建议中介机构在业务中购买适当的责任保险，以应对潜在的法律纠纷和赔偿责任。通过这些风险防范与合规措施，房地产中介业务可以更好地运营，并为客户提供安全可靠的服务。 结语 房地产中介业务涉及众多法律风险，为了防范风险并确保合规，中介机构应采取一系列措施。员工需具备相关法律知识和技能，建立内部管理制度并加强监督与审查。合同和文件应经专业律师审核，与监管部门合作并及时调整业务流程。建议购买责任保险以应对潜在法律纠纷。通过这些措施，中介业务可更好运营，为客户提供安全可靠的服务。 法律依据 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 |
| 随便看 |
|
法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。