| 问题 | 预约合同的法律规定与实践 |
| 释义 | 预约合同具有法律效力，当事人需履行合同义务，否则承担违约责任。预约合同是诺成合同，对将来订立合同进行约定。生效的预约合同具有法律约束力，违约方需承担责任。在预约合同违约纠纷中，可以申请法院调查取证，包括特定档案、国家秘密、商业秘密、个人隐私等。提供的证据需合法，包括主体合法性、形式合法性、取得方法合法性和程序合法性。预约合同一旦生效，双方应按约定履行义务，违约方可在法律允许范围内解决违约纠纷。 法律分析 一、预约合同的法律效力是什么? 预约合同是具有法律效力的，若一方不履行预约合同约定的订立合同义务，需要承担违约责任。 《民法典》 第四百九十五条【预约合同】当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。 当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。 二、预约合同具有哪些法律特征? 1、预约合同是诺成合同，当事人达成合意时合同成立; 2、预约合同是对将来订立合同进行约定; 3、生效的预约合同具有法律约束力，当事人未履行订立合同义务的，应当承担违约责任。 三、预约合同违约纠纷案件中可以申请法院调查取证的情形有哪些? (一)申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料; (二)涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料; (三)当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。 四、预约合同违约纠纷提供的证据需符合哪些要求? 1、证据主体合法。 证据主体是指形成证据内容的个人或单位，证据主体合法，是指形成证据的主体须符合法律的要求。 2、证据形式合法。 证据形式的合法性，是指作为证据不仅要求在内容上是真实的，还要求形式上也符合法律规定的要求。 3、证据取得方法合法。 当事人收集的证据材料能否作为法院认定案件事实的证据，还要看该证据材料的取得方法是否符合法律的规定。 4、证据程序合法。 证据材料最后要作为证据还必须经过一定的诉讼程序，没有经过法律规定的程序该证据仍然不能作为认定案件的根据。 预约合同属于典型的诺成合同，在当事人达成合意的情况下，合同正式成立，预约合同生效后，双方都要按照合同的约定依法履行签订合同的义务。不履行已经生效的预约合同的，守约方可以在法律允许的范围内处理违约纠纷。 结语 预约合同具有法律效力，一方不履行约定的订立合同义务将承担违约责任。预约合同是诺成合同，对将来订立合同进行约定，具有法律约束力。在预约合同违约纠纷中，可以申请法院调查取证的情形包括国家档案材料、涉及秘密信息的材料以及无法自行收集的其他材料。提供的证据需符合合法主体、形式和取得方法，并经过法定程序。预约合同的生效要求双方按照约定履行合同义务，违约方应在法律范围内承担违约责任。 法律依据 商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 |
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