| 问题 | 房地产管理部门是直管国有房屋所有权和该房屋占用土地使用权的合法产权代表人 |
| 释义 | 由各地城市房地产管理部门管理的直管国有房屋，其所有权和该房屋所占用的土地使用权，属于地方人民政府，并由房地产管理部门代表政府进行管理与经营。根据上述两个原则，1?直管国有房屋长期出租给企事业单位使用的，土地使用权应当仍然归属房地产管理部门；2?公共娱乐房屋(如影剧院、文化宫等)产权属于房地产管理部门的，其院落的土地使用权，应归属房地产管理部门；3?单位与单位之间插花之地，包括直管公房与单位自管房之间的空地，原则上应按原批建时划定用地范围确定土地使用权界线；否则应作为未确定土地使用权的国有土地处理。 一、国有土地使用权出让条件是什么 根据现行的法律，出让土地的使用权是可以转让的，但转让必须符合法律的规定条件，以出让方式取得的土地使用权，其转让必须符合三个条件： 第一，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 第二，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； 第三，建成的房屋必须有房屋所有权证书。 我国的土地制度实行双轨制，即土地归国有和集体所有。根据法律的规定房地产开发企业的开发用地必须是而且只能是国有土地，开发用地获得的途径主要有两个：第一是通过协议出让和招标、拍卖和挂牌的形式出让取得；第二是从已取得国有土地使用权的开发企业或其他经济组织处转让取得。 我国土地所有权一般归国家所有。国家为了能够更好的提高土地资源利用效率，增加国加经济收益，也会把这些国有闲置的土地资源进行出让。国有土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权或者随地上建筑物、其他附着物通过出售、交换和赠与等方式转移给他人的行为，包括国有出让土地使用权转让和国有划拨土地使用权转让两种情况，其中通过国有出让土地使用权转让的方式取得开发用地由于更能体现市场经济资源配置灵活灵敏的特点，在房地产开发中逐渐成为房地产商“拿地”的普遍方法。 出让土地的使用权是指通过协议出让或招拍挂的形式与国家土地管理部门签订国有土地出让合同取得的土地使用权。 二、土地使用权转让的概念 土地使用权转让，是指土地使用权人作为转让方，将土地使用权转让与受让方，受让方支付价款的行为。我国实行严格的国有土地使用权转让登记制度依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。在实际的土地使用权交易中，经常存在以下情形：在签订转让合同时，转让方未取得出让土地使用权证书；合同签订后，当事人一方或双方未办理土地使用权变更登记手续；转让方就同一块土地与多个受让方签订转让合同。 |
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