| 问题 | 房屋租赁协议有法律效力吗 |
| 释义 | （一）合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。 （二）房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租： （1）未依法取得房屋所有权证的； （2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （3）共有房屋未取得共有人同意的； （4）权属有争议的； （5）属于违法建筑的； （6）不符合安全标准的； （7）已抵押，未经抵押权人同意的； （8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； （9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 （三）房屋租赁合同的内容是否合法。 （四）是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。 一、什么情况下可以解除房屋租赁合同 根据法律的相关规定，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，造成损失的，由承租人承担赔偿责任： （一）擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋的； （二）擅自改变房屋用途或结构的； （三）利用承租房屋进行违法活动的； （四）无正当理由经出租人催告仍拖欠租金累计达六个月以上的； （五）其他严重损害出租人权益的。 出租人有下列行为之一的，承租人有权解除租赁合同，造成损失的，由出租人承担赔偿责任： （一）隐瞒产权或房屋瑕疵致使承租人无法使用的； （二）不及时履行维修义务的； （三）其他严重损害承租人权益的。 二、房屋租赁合同解除方法有哪些 一般来说，解除房屋租赁合同的方法有三种： 1、约定解除 合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益，根据合同自由的原则，经协商一致而解除合同。 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 2、法定解除 当发生了法律规定的情形时，当事人一方依法行使解除权解除合同，终止合同的权利义务。 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （1）因不可抗力致使不能实现合同目的； （2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （5）法律规定的其他情形。 3、违约情况下解除 依法签订的房屋租赁合同是受法律保护的，双方当事人应认真履行。但由于承租人可能在无正当理由的情况下不想履行租赁协议，有可能在与出租人未协商或协商未果的情况下，擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务。这种情况属于承人违约，从严格的法律意义上看，并不应当受到法律支持。但鉴于房屋租赁合同履行期间的长期性，在此过程中承租人可能由遇到无法预料情势变更，为体现公平原则，平衡各方利益，避免社会资源的浪费，酌情有必要对其解除合同请求予以支持。 注：因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除，则须经过人民法院或仲裁机构的确认。 租赁合同存续期间，当承租人或出租人出现法定的行为，对方有权解除租赁合同。 |
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