| 问题 | 申请在建工程抵押备案，须符合什么条件 |
| 释义 | 申请在建工程抵押备案，须符合以下规定 ①工程建设已符合预售条件，但未作预售; ②抵押权人必须是金融机构; ③其占用范围内的土地使用权必须同时抵押; ④抵押房屋建筑面积不得超过建设工程规划许可证上核定的面积; ⑤以具有土地使用年限的在建工程设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用年限; ⑥有经营期限的企业以其兴建的在建工程设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。 而申请在建工程抵押备案，应提交以下文件：①抵押备案申请表;②抵押人的法人资格证明(如营业执照)及法定代表人证明书;委托代理人的须提交授权委托书及代理人身份证明;③抵押合同;④国有土地使用证;⑤建设工程规划许可证、规划部门核准的建筑平面图;⑥建筑工程施工许可证;⑦预售商品房许可证或主管部门出具的已符合预售条件的证明;⑧公安门牌编定证明;⑨建筑面积计量答复书;⑩房地产权查册表; 另外，国有企业的，须有经资产办或资产经营管理公司审核的同意书;属集体所有的，须有职工大会或职工代表大会通过的决议书;属合资、合作、外资企业，和有限公司、股份公司的，须有董事会(或股东大会)的决议书，但企业章程另有规定的除外。 一、房产抵押的范围 1、房产。房产是指抵押人依法取得的享有所有权或经营权的房屋及房屋占用范围内的土地使用权。作为不动产，房地是不可分离的，房产必然包括该房屋占用范围内的土地使用权。房产，是最普遍的一种房地产抵押物，大部分的房地产抵押均以房产为抵押物。 2、土地使用权。土地使用权是一种物权性质的权利，它是指民事主体对国家所有或者集体所有的土地进行占有、使用、收益的权利。土地使用权分为以下四类：城镇国有土地建设用地使用权、农民集体土地建设用地使用权、国有农用地使用权、集体农用地使用权。并非所有的土地使用权均可以抵押。可以抵押的土地使用权范围如下： (1)依出让方式和划拨方式取得的土地使用权，也就是城镇国有土地建设用地使用权可抵押； (2)抵押人依法承包并经发包方同意后抵押的荒山、荒沟、荒水、荒滩等荒地的土地使用权； (3)乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用的集体所有的土地使用权。 3、在建工程。在建工程，是指房地产开发企业以合法方式取得的土地使用权和在建工程投入的资产所组成的综合财产。以在建工程抵押的，必须是依法可以转让的在建工程，因为只有可以转让的在建工程才能通过转让实现其价值，从而保证抵押权的实现。 4、已经付清部分或者全部房价的预购的未竣工的商品房。 抵押特征 (1)房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。 (2)抵押的房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。 (3)负有清偿债务义务的一方不履行义务时，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权，不依靠债务人的行为即可实现其权利。 (4)抵押物须是房屋，房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人，抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。 (5)房屋抵押权的设定，一般采用书面形式，并应明确规定担保的范围。 (6)房屋抵押人将房屋抵押后，并不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。 (7)房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担。 |
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