| 问题 | 售楼员误导购房者是否可以退房？ |
| 释义 | 根据民法典和商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，售楼人存在欺诈行为时，购房者有权要求退房。售楼部置业顾问对其口头宣传与承诺不应承担法律责任，因为口头宣传与承诺不是商品房的销售广告和宣传资料，仅仅是销售策略。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 法律分析 一、若售楼人存在欺诈行为，购房者可否要求退房？ 1. 若售楼人存在欺诈行为，购房者有权要求退房。 2、法律规定：《中华人民共和国民法典》第五百六十三条【民法典定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 二、售楼部置业顾问对其口头宣传与承诺应不应该承担法律责任 1、售楼部置业顾问对其口头宣传与承诺不应该承担法律责任。因为售楼部置业顾问的口头宣传与承诺，还不是商品房的销售广告和宣传资料，仅仅是销售策略，正如应该售货员在吹嘘其商品是全世界最好的由于，口头的推销与书面的销售广告和宣传资料是有区别的。 2、房产买卖合同最后都需要签订书面合同，签订书面合同本身就是双方约定的，当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。因此之前的口头宣传与承诺，如果合同没有规定，购房者签订合同，就是对合同的条款认可。 3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 结语 售楼人若存在欺诈行为，购房者有权要求退房。同时，售楼部置业顾问对其口头宣传与承诺不应承担法律责任，因为口头宣传与承诺并非商品房的销售广告和宣传资料。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 法律依据 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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