| 问题 | 双方订立的合同合法有效 |
| 释义 | 1、出售房屋的主体并非法律所限制的对象。2004年8月28日修订的土地管理法第六十二条规定，农村农民一户只能拥有一处宅基地，其建住宅应尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从本条规定看，法律禁止的是农村村民申请建两处住宅，并没有限定农村住房转让的主体资格。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”该条规定有两方面的法律含义，一是禁止土地使用权出让、转让或出租的范围是指农业土地改变用途为非农业，这是国家保护耕地的需要；二是原来就是非农土地的出让、转让或出租的，法律未作禁止性规定的，应当认定为非农用地（包括农村房屋、农民宅基地）可以出让、转让或出租。 2、农村房屋的业主有权处分自己的房产。根据现行法律和政策，农户经批准取得的建房用地是依国家强制力作保证取得的，具有生存意义的权利。虽然土地性质是集体的，但经批准确定给农户使用后，集体对这部分土地非经法定程序已无权处分，农民对该土地已经取得了长期使用的权利，不但农户自己可以使用，其子女也可以通过继承继续使用。房随地走，如遇房屋拆迁，它也不会因土地属性为集体所有而改变补偿费的收益主体，土地补偿费仍归房屋所有权人所有。因此，农村房屋的业主处分自己的房产既不损害国家利益，也不损害集体利益和第三人利益，其对自己的房产拥有独立的处分权。樊某出售的房屋与农村宅基地建房还有所不同，它是根据当时上海市鼓励建设农村小集镇而兴建的，各地乡镇都有该类房屋，是乡政府加快集镇建设、扩大集镇范围的具体措施，对建房对象并无限制，它在合同上标明欢迎各届人士进镇落户。如果程序、手续上存在一定障碍的话，这是政府行为，责任在政府，与建房户无涉。本案事实上樊某与顾某订立买卖合同后，樊某并非因买卖主体不符而反悔，而是为图更大利益而反悔。 |
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