| 问题 | 原房屋租赁合同解除后转租合同的效力如何 |
| 释义 | 房屋租赁合同与房屋转租合同相互独立，二者之间不属主从或依附关系；房屋租赁合同解除，合法有效的房屋转租合同并不必然解除。 但是，由于出租人出租房屋行为和承租人转租房屋行为处分的是同一标的物，因此两者之间难免互相影响。租赁合同解除，承租人丧失租赁权，转租合同因为丧失实际履行的可能而不得不终止。 租赁合同解除之后，出租人可依据合同约定要求承租人返还房屋，也可依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，请求次承租人腾房并支付逾期腾房占有使用费。 同时，租赁合同因为承租人的原因被解除，导致转租合同履行不能的，次承租人在返还给出租人房屋之后，可以提出解除转租合同并同时向承租人主张违约损害赔偿责任。 一、房屋转租合同时应注意什么 房屋转租合同时应注意： 1、看二房东的有效身份证明和与大房东签订的租赁合同，大房东的同意书； 2、办理登记备案手续，需提交的材料：房产证或其他合法权属证明；出租人、承租人的个人身份证明或法人、其他组织的登记证明；房屋租赁合同； 3、明确租赁期限、租金支付时间和支付方式，并要求出租人提供租金收据； 4、明确双方的权利义务、违约责任和赔偿标准； 5、合同约定的租赁期限不得超过原二房东与大房东的合同约定的期限； 6、就合同终止情况达成协议。 转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也相应变更、解除或终止。 二、二房东的合同是有效的吗 二房东的合同是有效的。在签订房屋租赁合同时，出租人表示允许承租人转租，或者双方签订房屋租赁合同后，承租人与次承租人签订的房屋租赁合同有效，但租赁期限不得超过承租人和出租人的租赁合同期限。未经出租人同意，承租人擅自转租房屋的，出租人有权要求终止与承租人的房屋租赁合同，或者请求法院确认承租人与次承租人之间的租赁合同无效。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第十一条承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。 承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。 |
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