| 问题 | 房产纠纷案件要怎么处理 |
| 释义 | 房产过户纠纷处理的方式是： 1、因逾期办理过户手续引起的纠纷。一定要尽早起诉。同时，为避免卖方另将房屋转卖他人或再行抵押，最好将房屋进行保全。如果买方志在违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。 2、因中介方行为引起的纠纷。如卖方或买方在与中介公司签订居间协议后，跳开所委托的中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间协议上的约定追究其责任。如中介公司在进行居间和代理时，因不规范、不尽责对买卖双方或任何一方造成损失的，也可依据居间协议上的约定追究其责任。 3、因要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷。要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求。法院在审理这类案件时，会根据双方过错程度的不同来判定各方承担的责任。 4、因房屋质量引起的纠纷。根据规定，如果卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵，应承担赔偿责任;如果卖方已就房屋质量的问题明确告知买方的，不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵非卖方在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，同时没有证据证明卖方对此是知晓的，则卖方不承担瑕疵担保责任。 5、因户口迁移引起的纠纷。房屋交付后，买方才发现房内有卖方的户口或他人的户口，即使合同中约定卖方应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以，此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。 一、二手房购房注意事项 1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份 买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意。 2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任 二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。 3、必须标明付款、过户时间 很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。 4、必须注明二手房相关费用的交接时间 这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。 5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。 6、通过中介公司购房必须要求与房主见面 经纪公司推出“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。 7、必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 |
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