| 问题 | 房地产广告构成承诺可能导致违约责任的情形 |
| 释义 | 一般而言，广告的法律属性是要约邀请(也就是不构成合同条件)，若与实际情况不完全吻合，也不会导致违约责任。但在特定情形下，广告内容将直接被认定为合同条件，如果交付的房屋与广告不符，可能导致开发商承担违约责任。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)规定，开发商就商品房所做的广告同时满足以下两个要件的：1)对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定;2)该等说明和允诺对购房人购买商品房与否以及房屋价格的确定有重大影响，会被视为合同内容，开发商若有违反，应当承担违约责任。 现实中，购房人很难证明有关广告的内容是否对其购买房屋的决定以及房价造成了重大影响，因此，有关广告被认定为合同内容的情况并不多见。而根据前面第一至三部分的分析可知，房地产广告即使不符合有关要求，有夸大事实或使用虚构手法的情形，但因其违法成本很低，很多开发商认为只要宣传到位房子就卖得好、回款就很快，而且即使广告有违规之处，也未必被查到，即使被查到也无非是缴点罚款所以，房地产广告违规蔚然成风、屡禁不止。但开发商一旦被有关主管部门责令接受广告违规的调查，不仅影响其在建设行政主管部门的考核、评分，而且有损其企业声誉、商业信誉，仍然是值得重视的，希望本文使开发企业在发布广告时有所借鉴。 一、售楼广告是购房合同吗 售楼广告不是购房合同。售楼广告作为商品销售的手段之一广泛存在于商品房交易市场，是当事人订立合同的预备行为。就开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的售楼广告，应当视为合同内容的一部分。 |
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